與談人：邱太煊、莊孟翰
主持人：林意玲
整理：李慕義
主持人：各位聽眾大家好，歡迎再次來到醒報現場，我是主持人台灣醒報社長林意玲，每周五的傍晚六點到七點，與您一起訪問精彩的人才，談精彩的事。今天我們在節目中要跟大家好好地談一談房地產，最近這段時間，到底景氣不景氣、狀況如何？我們很難得邀請到兩位專家學者一起討論房地產的狀況，到底該不該進場？要不要買房子？首先為各位介紹非常資深的房地產問題專家－淡江大學產業經濟系教授莊孟翰教授；第二位介紹台灣房屋市場研究中心的邱太煊執行長。
主持人：我想首先請教邱執行長，房地產這段時間到底是好還是不好？有人說好，有人說不好，還有人說有行無市，究竟是如何？
近來購屋市場再度活絡
邱太煊：今年的架構上來看，前面的一到三月是比較差的，三到五月的景氣開始比較活絡起來，五、六月開始又有些下修。下修的最主要原因有幾個，第一是奢侈稅的修正案懸而未決，第二是QE退場的影響，一直到鬼月來講，整個買氣是比較差的，但最近九月份，市場又活絡起來了，因為現在許多建商都在拚928檔期的市場，所以這個月的景氣比較活絡。
莊孟翰：其實去年下半年的時候景氣比較差，今年初也是一樣，但如今看起來景氣有一點比較好了。真正講起來，有一種市場的區隔，好地段的交易量還是一樣，而總價比較低的房市如小宅或套房等，一般還是二手市場比較好一些。
一般的預售屋就沒有想像中的那麼好，因為第一個價格太高，高到去年度的全球房市指南，針對全球九十四個城市進行比較，台北市的房價排名全球第18位，平均一坪70萬左右，現在台北市的預售屋大約一坪85萬，若以70萬去算，房價除以租金大概是64倍，也就是說要64年才能回收，這個數字是全球最高，香港房價一坪200多萬，但是它只有32倍。
我們為什麼這麼高？就表示說我們的房價已經到了屋頂價，上不去了。第二個問題就是說，我們若用租金去除以房價，報酬率是1.57％，是全球最低的，這還只是毛租金報酬率，尚未扣除稅賦成本，表示說在全球，你的房價跟租金的比例是最高的，而報酬率是最低的。
資金流入房地產市場
為什麼那麼多資金會跑到海外去？例如跑到日本、馬來西亞，因日本的租金報酬率大約4.46％、馬來西亞大約6.2％，對方還給你一個保證租金的年限，加上我們存款的利率只有1.36％、十年期公債也只有百分之一點多，這樣的情形下，我們的資金就很容易外流。真正講起來，我們當年把資金引回來主要是希望能進入產業的投資領域，現在我們的產業也沒有想像中那麼好，無形中這些錢就跑到了房地產的領域，造成房地產該跌不跌，我覺得這是有問題的。未來是不是還有這麼高的預期利潤，值得去省思。
主持人：剛剛莊教授跟我們講個幾個重點，第一，便宜的房子永遠有人承接，好賣的房子都是有人要的；第二，目前從整個資金的配備來講，現金利息也不高，股市震盪，所以資金還是會流向房地產。我下面請教邱執行長，你怎麼看方才莊教授所提，方屋市場的區隔性其實蠻大的？
邱太煊：其實這波房地產從2003年SARS過後到這一波中，要分成兩個階段，2003年到2008年金融海嘯前的這一波，走的是原物料的多頭市場，當時的國際油價最高來到145美元一桶，創下新高行情；2008年發生金融海嘯之後，從2009年這一波走的其實是QE，從美國QE1、QE2到現在的QE3，基本上它是一個不斷印鈔票、不斷去拱價格的情況。
當然很多人會講說，房地產有七年一循環理論，那為什麼這一次多頭會走了這麼久？其實最主要原因，就是在於它的利率太低了。很多人在論辯的時候會說，少子化、點燈率低、房價所得比很高，可是問題是，少子化跟點燈率低，不是今天才發生的，這個問題早在2008年的時候，很多人就在討論了，可是為什麼少子化跟點燈率低，這個問題當時並沒有影響到房價，而且房價不斷地往上走？其實最主要是因為它就是一個利率低的市場，只要這個利率維持在很低的情況下，只要是利空，我個人認為，都是買點。
包含2008年那一次的金融海嘯一下來，當時的市場利率非常低，我們的市場利率低是從SARS時期開始，我們的貼放利率大概就1.375％，中間有稍微調升，但之後又回歸到一個利率比較低的情況。包含像2010年我們選擇性的信用管制措施，當時市場也比較冷，後來的歐債風暴甚至到奢侈稅實施前後，都有一些小幅的修正，可是後來房地產一直都還是一個盤整盤，根本沒有一個往下大幅下修的情況。
市場拐點兩年內會出現
未來到底什麼時候會往下修，我覺得關鍵問題是在於兩點，一個是供給與需求，供給量到底是不是有放大？第二點是利率，利率會不會調升？目前看來，美國聯準會認為是在2015年年中，利率才會比較有一個升息的可能性。所以，台灣的房地產短期來看，多頭市場已經來到非常非常高檔的盤整，我個人認為，往上的空間真的非常非常的少，但是往下的想像空間就很大了，因為大家都認為說，這一波只要資金一退場、利息一上升，房地產就會面臨一個拐點的出現，什麼時候會出現？我相信大概在這兩年內會出現。
主持人：邱執行長的意思是說，房地產不容易再走高了？那現在買房就會被套牢？
邱太煊：現在買房當然是分為兩種，自住與投資。自住方面，我會認為若是現在有需求，當然是買到實價登錄的的價格以下，我覺得比較平穩。但若是投資的情況下，現在要進場投資，我認為風險相對比較高，因為你不曉得利率什麼時候會反轉，只要利率一往上調升，我覺得這一波房地產的拐點，就確定會出現。
莊孟翰：我補充一下，我們在2000年房產開始漲起來，2000年的利率是6.52％，2003年的利率降到2.49％，現在大約1.95％，表示持續在下降。中間出現QE這個大問題，QE是2008年實施，2008年的背景主要是美國的次級房貸發生問題，後來為了挽救次級房貸，連雷曼兄弟都倒閉，美國政府開始印鈔票。
東西國家漲跌互異
其中有兩個很有趣的問題，東方與西方相互對照一下，東方的國家如中國大陸、香港、台灣、新加坡、南韓都一直漲，但西方國家如愛爾蘭、葡萄牙、西班牙為什麼跌，這其實是跟全球經濟、國際資金流動有很大的關聯性。所以剛剛提到了利率，我特別提醒大家一個問題，美國說QE可能是慢慢退場，因為他之前就說這一波每個月大約購買850億，現在有可能每個月減少100到150億。
我特別去查了最近最新的利率，十年期的公債利率2.79％，台灣大概百分之一點四幾，三十年期的固定房貸4.57％，這表示說美國其實是慢慢再提高利率，這我們要有一個戒心。
主持人：我們看到幾個非常弔詭的數字，第一個是經濟其實是不景氣的，可是第二個是民眾手上的遊資還蠻多的，第三利率又是很低的。是否請莊老師跟我們談一下這些現象彼此之間的互動？
莊孟翰：其實在2008年全球金融海嘯時，大家想說完了，這對於景氣、金融市場的打擊很大，所以2009年的遺產稅、贈與稅降到4％，這個時候海外資金不見了，又加上QE大量發行鈔票，跑到了新興國家，台灣當然是其中之一。你會發覺說全球這樣的資金互動當中，向中國大陸、香港、台灣、新加坡等國家的房價都上漲。
中間有一個很大的問題，就我們來講，我們92年開始要上漲的時候，當時的總存款是21兆6千多億，但是到今年的七月份，已經到了34兆4千多億，也就是說短短的十年當中，增加了12兆多，可是我們去年的GDP才14兆4百多億，比重太高，又沒有新的投資機會，投資股票民眾也會擔心、存款利率又低，那該怎麼辦？大家就會認為說房地產不錯。
最重要的是，台灣房地產有個特性，就是預售，預售你可以用財務槓桿，假設你買了一千萬的房子，假設我給你20％，你才給200萬，這已經很高了，預售屋假設蓋了兩、三年當中增值了20％，那是不是增值了200萬，就是一倍的投資報酬率，你在銀行才1.36％的利率，我這樣來回兩三年就已經一倍了。這一個財務槓桿，有錢人占盡了優勢。
主持人：我請教一下邱執行長，雖然莊教授說買房子看起來投資報酬率還不錯，可是在房地產的市場上，感覺起來，大家也惜售，就算你今天為了置產買下來，第一，也不容易出手，第二，很多人也不賣，所以到最後你還是會碰到一個市場上的瓶頸，不像股票，你要買就買、要賣就賣，變現很快，房地產不是那麼容易。
現今房市小坪數當道
邱太煊：其實要分市中心與郊區這兩個市場來看，台北市目前有個很明顯的現象，市中心的小套房個案，因為屬於總價市場，很多人認為，他在大安區買一間在1000萬以內的小套房，並不care它的單價是多少，所以造成現在忠孝東路、仁愛路、信義計畫區的這些小套房，現在很多價格都飆得非常的高，甚至成交價最高紀綠到一坪160幾萬，所以現在的市場屬於一個小坪數當道的情況。
高總價的產品因為政府在8千萬以上的貸款，只能夠貸大概5成至6成，所以高總價的產品現在比較是一個熄火的情況。剛剛還有提到一個「有行無市」的狀況，譬如說青埔就是屬於這種狀況，為什麼會造成有行無市的情況？因為青浦在去年的時候，國泰要投資200億進入青埔的產業專區，當時這個消息一出來以後，整個預售的價格就只能以暴漲來形容。
我記得我朋友那時候去談了一個案子，原本建商去年11月左右給他的價格大約是25萬一坪，後來到今年的舊曆年的時候，建商跟他說現在賣一坪33萬到34萬，短短的不到半年時間一坪漲到7萬、8萬，甚至青埔靠近車站附近，都外傳有成交行情36萬到40萬一坪，所以有這個行情沒有錯，但問題是沒有買盤，造成有行無市的情況，整個買氣就凍結了。這種情況其實包括淡海新市鎮也有類似的狀況，就是因為投資客太多了，根本不是自住盤去撐的一個盤。
那既然投資客太多的話，投資客的紅單要轉讓給誰？他還是轉讓給投資客阿，那投資客要買他一定是將本求利，他一定是想說那你少賺一點，假設今天他一盤紅單一轉讓，他要賺個100萬，哪一個投資客會願意被賺這個100萬？大部分都是說不然你就賺個10幾20萬，這種情況下才會造成紅單轉讓比較熱。
主持人：剛剛所提到其實有一個很關鍵的點，就是投資客，我有很深的感覺，今天一般自住型的買主。講難聽一點是跑不過投資客的，因為所有的房子都被投資客先占據了，好的點都先被買走了，所以一般自住型的，實在是跑不過他們。
小心市場反轉
莊孟翰：這一類我覺得應該把他歸類為投機客，他買了可能是為了賺價差。買的人多、供給量少的狀況如剛剛所提，本來開價20幾萬，現在可能是40萬，那你會緊張，覺得很可惜當時沒有買，你在賣方來講，附近沒有更多的競爭者的時候，我當然把價格提升的很高，願者就來，何況後面還有一些跟著建商走的投機客在其中，所以才會轉單。
但是各位不要忘記他有兩個問題，你縱然是轉單，萬一景氣下滑的時候，大家有所爭執，那個階段可能會造成套牢；還有一個問題，就是說在這麼高的漲幅中，比鄰的土地或房屋跟著上漲的時候，可能交屋以後土地的公告現值、房屋現值會跟著提高，所以一旦房價或地價沒有跟著上去，但這個稅賦越來越高的時候，你自有的利潤、自有的成本、利息的成本都可能會造成市場的反轉，需要小心。
主持人：我們延續前面的話題，剛剛莊教授跟我們提到說「十年反轉」，過去我們都覺得說房地產每十年會有一個景氣的循環，可是這一波看起來一直都在一個高點，房價降不下來，是不是請莊教授跟我們分析一下整個大環境的趨勢？
莊孟翰：我們前面有講過說，租金與房價的比例，房價除以資金是64倍代表64年，其實國際的標準是300個月，就是25年，我們比25年高出一倍多，表示真的太高了。剛剛提到，為什麼會有十年的景氣？往前看的話，十年景氣之前其實是13年的不景氣。
我們一定要去了解這整個的過程，在這一段時間，前一段時間是降稅的，之後就是2008年的QE實施一段時間，再之後就是2010年簽訂ECFA、兩岸投資保障協議、服貿協議等等，政府一直宣傳利多，縱然政府推出奢侈稅或是實價登錄，希望把房價壓下來，但其實資金是源源不絕。
M型社會產生不公平問題
我常常形容說，兩岸關係六十幾年來，第一次這樣大幅度的改進，因此這之間就從海外的資金、陸資、港資、台商回來的資金，那種地下管道政府常常看不到，所以剛剛我們提到說存款忽然之間一直增加，增加了34兆多，到底是為什麼？我們政府應該要去注意說，海外的資金一直進來的時候，造成M型社會的兩個極端，一端是拚命去搶高單價、高總價、好地段，造成房價上漲；另一端是叫苦連天，22K都求之不得，甚至於很多人在貧窮線之下，房價猛漲，政府又沒有救濟措施，就產生出不公平的問題，我認為這是民怨會排第一最主要的一個原因。
主持人：剛剛莊教授講到了一個重點，就是說一直以來ECFA也好、服貿也好，政府一直在「做多」、強調利多，利多不是壞事，可是重點是，窮的人會變得更窮，更買不起房子，房子又一直漲。這一段我們也請邱先生為我們分析一下，從研究中心的角度是如何？
邱太煊：其實剛剛莊老師提到，市場上大家一直在問，為什麼這一波房地產可以撐這麼久？到底問題是出在哪裡？甚至我記得大概兩三年前，媒體大部分都在報導林口、三峽、淡水、新莊副都心，推案量這麼的大，如果跳進去買的話，會賠到，結果這三年來有沒有漲？答案是大漲。問題出在什麼地方？問題出在因為利率低的關係，所以很多投資客可以一次買三戶、五戶甚至十戶，我買了之後就把價格墊上去。
利率調升房地產才有下修空間
再來是說本息攤還的部分，他又可以付得起，所以這些投資客一直在撐這個盤。如果說整個房地產的拐點或是趨勢往下的話，會有哪些徵兆出現？第一個，建商一定要先出問題；第二個，投資客要出事。這種情況只有一種，就是利率往上反轉調升的時候，他的負擔太大了，可能過去一個月我負擔五、六萬，但是這個利息一上來的時候，我的負擔成本變成七萬、八萬，他手上又有十幾間的時候，這時候他的壓力來了，就會開始拋售，這個時候房地產才會有下修的一個空間。
主持人：所以我如果歸納邱執行長所說的重點，就是說看起來房地產不太容易往下走，除非利率發生變化，才能夠逼這些投資客感到壓力？
莊孟翰：現在利率不到百分之二，其實若是利率到達百分之三，等於說利息的成本還要再加一半，使得可支配所得不夠付利息，這是一個重點。投資報酬率國際上一般來說，5％是正常的，若是從5％掉到3％，這個之間就有風險，若是到達3％以內，這根本就已經是要破掉了，為什麼一直沒有出現這麼問題呢？是因為海外資金源源不絕的進來。
所以最近有沒有注意到陸資來了多少？這是一個很大的問題，現在頂好市場這個地方來講，店面交易起碼一千萬，西門町麒麟飯店那一塊土地那個老闆本來賣給一家公司，地價算起來大概492萬，但是去年萬國大樓賣給富邦，還原地價1733萬，到今年的八月份中華路跟忠孝西路交岔口那塊地，賣掉以後還原地價一坪1147萬，這些到底是什麼原因造成的？就是因為很多是外來的資金跟一些基金等等，一直炒作，把地價拉上來。
主持人：沒錯，剛剛我們應該可以歸納出一個結論，現在投資客很多，外來資金也很多，對自住型的民眾產生相當的排擠作用。我們最後就請兩位專家，給我們這些自住型的民眾一些意見，到底要不要停、看、聽？
買房多做功課 停看聽有必要
莊孟翰：我認為停、看、聽真的有需要，而且要多做功課，我常常講說利用假日去看房子時，對方一定要你留電話，若是了留電話之後都沒有人再與你聯絡，就表示這還是屬於賣方市場，若還沒回到家就有人拚命與你聯絡，那就表示已經進入買方市場了，就需要注意一下。
邱太煊：現在買房是相對的高點，做功課是相對的重要，現在實價登錄的行情翻新的速度越來越快，但建議消費者還是跟仲介朋友建立好關係，有時候你會掌握到一些比較即時的情報。這時候若是要買房的話，我們當然不要去創新高，當然竟量去買實價登錄以下的行情，會比較安全。要如何能買到比較便宜的房子呢？基本上還是要多做功課、多看房子，這是不二法門。
主持人：非常謝謝今天兩位專家學者來跟我們分析整個房地產的狀況，我們今天的節目就為您進行到這裡，我們下周五晚上七點鐘還要再跟大家進一步討論到，年輕人能不能買房子？怎麼買房子？請繼續鎖定我們醒報人物現場。