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房地產有行無市,自住、投資該停或該看(20130920醒報人物現場)

2013/09/20 11:14 點閱 1781 次

與談人:邱太煊、莊孟翰
主持人:林意玲
整理:李慕義

主持人:各位聽眾大家好,歡迎再次來到醒報現場,我是主持人台灣醒報社長林意玲,每周五的傍晚六點到七點,與您一起訪問精彩的人才,談精彩的事。今天我們在節目中要跟大家好好地談一談房地產,最近這段時間,到底景氣不景氣、狀況如何?我們很難得邀請到兩位專家學者一起討論房地產的狀況,到底該不該進場?要不要買房子?首先為各位介紹非常資深的房地產問題專家-淡江大學產業經濟系教授莊孟翰教授;第二位介紹台灣房屋市場研究中心的邱太煊執行長。

主持人:我想首先請教邱執行長,房地產這段時間到底是好還是不好?有人說好,有人說不好,還有人說有行無市,究竟是如何?

近來購屋市場再度活絡

邱太煊:今年的架構上來看,前面的一到三月是比較差的,三到五月的景氣開始比較活絡起來,五、六月開始又有些下修。下修的最主要原因有幾個,第一是奢侈稅的修正案懸而未決,第二是QE退場的影響,一直到鬼月來講,整個買氣是比較差的,但最近九月份,市場又活絡起來了,因為現在許多建商都在拚928檔期的市場,所以這個月的景氣比較活絡。

莊孟翰:其實去年下半年的時候景氣比較差,今年初也是一樣,但如今看起來景氣有一點比較好了。真正講起來,有一種市場的區隔,好地段的交易量還是一樣,而總價比較低的房市如小宅或套房等,一般還是二手市場比較好一些。

一般的預售屋就沒有想像中的那麼好,因為第一個價格太高,高到去年度的全球房市指南,針對全球九十四個城市進行比較,台北市的房價排名全球第18位,平均一坪70萬左右,現在台北市的預售屋大約一坪85萬,若以70萬去算,房價除以租金大概是64倍,也就是說要64年才能回收,這個數字是全球最高,香港房價一坪200多萬,但是它只有32倍。

我們為什麼這麼高?就表示說我們的房價已經到了屋頂價,上不去了。第二個問題就是說,我們若用租金去除以房價,報酬率是1.57%,是全球最低的,這還只是毛租金報酬率,尚未扣除稅賦成本,表示說在全球,你的房價跟租金的比例是最高的,而報酬率是最低的。

資金流入房地產市場

為什麼那麼多資金會跑到海外去?例如跑到日本、馬來西亞,因日本的租金報酬率大約4.46%、馬來西亞大約6.2%,對方還給你一個保證租金的年限,加上我們存款的利率只有1.36%、十年期公債也只有百分之一點多,這樣的情形下,我們的資金就很容易外流。真正講起來,我們當年把資金引回來主要是希望能進入產業的投資領域,現在我們的產業也沒有想像中那麼好,無形中這些錢就跑到了房地產的領域,造成房地產該跌不跌,我覺得這是有問題的。未來是不是還有這麼高的預期利潤,值得去省思。

主持人:剛剛莊教授跟我們講個幾個重點,第一,便宜的房子永遠有人承接,好賣的房子都是有人要的;第二,目前從整個資金的配備來講,現金利息也不高,股市震盪,所以資金還是會流向房地產。我下面請教邱執行長,你怎麼看方才莊教授所提,方屋市場的區隔性其實蠻大的?

邱太煊:其實這波房地產從2003年SARS過後到這一波中,要分成兩個階段,2003年到2008年金融海嘯前的這一波,走的是原物料的多頭市場,當時的國際油價最高來到145美元一桶,創下新高行情;2008年發生金融海嘯之後,從2009年這一波走的其實是QE,從美國QE1、QE2到現在的QE3,基本上它是一個不斷印鈔票、不斷去拱價格的情況。

當然很多人會講說,房地產有七年一循環理論,那為什麼這一次多頭會走了這麼久?其實最主要原因,就是在於它的利率太低了。很多人在論辯的時候會說,少子化、點燈率低、房價所得比很高,可是問題是,少子化跟點燈率低,不是今天才發生的,這個問題早在2008年的時候,很多人就在討論了,可是為什麼少子化跟點燈率低,這個問題當時並沒有影響到房價,而且房價不斷地往上走?其實最主要是因為它就是一個利率低的市場,只要這個利率維持在很低的情況下,只要是利空,我個人認為,都是買點。

包含2008年那一次的金融海嘯一下來,當時的市場利率非常低,我們的市場利率低是從SARS時期開始,我們的貼放利率大概就1.375%,中間有稍微調升,但之後又回歸到一個利率比較低的情況。包含像2010年我們選擇性的信用管制措施,當時市場也比較冷,後來的歐債風暴甚至到奢侈稅實施前後,都有一些小幅的修正,可是後來房地產一直都還是一個盤整盤,根本沒有一個往下大幅下修的情況。

市場拐點兩年內會出現

未來到底什麼時候會往下修,我覺得關鍵問題是在於兩點,一個是供給與需求,供給量到底是不是有放大?第二點是利率,利率會不會調升?目前看來,美國聯準會認為是在2015年年中,利率才會比較有一個升息的可能性。所以,台灣的房地產短期來看,多頭市場已經來到非常非常高檔的盤整,我個人認為,往上的空間真的非常非常的少,但是往下的想像空間就很大了,因為大家都認為說,這一波只要資金一退場、利息一上升,房地產就會面臨一個拐點的出現,什麼時候會出現?我相信大概在這兩年內會出現。

主持人:邱執行長的意思是說,房地產不容易再走高了?那現在買房就會被套牢?

邱太煊:現在買房當然是分為兩種,自住與投資。自住方面,我會認為若是現在有需求,當然是買到實價登錄的的價格以下,我覺得比較平穩。但若是投資的情況下,現在要進場投資,我認為風險相對比較高,因為你不曉得利率什麼時候會反轉,只要利率一往上調升,我覺得這一波房地產的拐點,就確定會出現。

莊孟翰:我補充一下,我們在2000年房產開始漲起來,2000年的利率是6.52%,2003年的利率降到2.49%,現在大約1.95%,表示持續在下降。中間出現QE這個大問題,QE是2008年實施,2008年的背景主要是美國的次級房貸發生問題,後來為了挽救次級房貸,連雷曼兄弟都倒閉,美國政府開始印鈔票。

東西國家漲跌互異

其中有兩個很有趣的問題,東方與西方相互對照一下,東方的國家如中國大陸、香港、台灣、新加坡、南韓都一直漲,但西方國家如愛爾蘭、葡萄牙、西班牙為什麼跌,這其實是跟全球經濟、國際資金流動有很大的關聯性。所以剛剛提到了利率,我特別提醒大家一個問題,美國說QE可能是慢慢退場,因為他之前就說這一波每個月大約購買850億,現在有可能每個月減少100到150億。

我特別去查了最近最新的利率,十年期的公債利率2.79%,台灣大概百分之一點四幾,三十年期的固定房貸4.57%,這表示說美國其實是慢慢再提高利率,這我們要有一個戒心。

主持人:我們看到幾個非常弔詭的數字,第一個是經濟其實是不景氣的,可是第二個是民眾手上的遊資還蠻多的,第三利率又是很低的。是否請莊老師跟我們談一下這些現象彼此之間的互動?

莊孟翰:其實在2008年全球金融海嘯時,大家想說完了,這對於景氣、金融市場的打擊很大,所以2009年的遺產稅、贈與稅降到4%,這個時候海外資金不見了,又加上QE大量發行鈔票,跑到了新興國家,台灣當然是其中之一。你會發覺說全球這樣的資金互動當中,向中國大陸、香港、台灣、新加坡等國家的房價都上漲。

中間有一個很大的問題,就我們來講,我們92年開始要上漲的時候,當時的總存款是21兆6千多億,但是到今年的七月份,已經到了34兆4千多億,也就是說短短的十年當中,增加了12兆多,可是我們去年的GDP才14兆4百多億,比重太高,又沒有新的投資機會,投資股票民眾也會擔心、存款利率又低,那該怎麼辦?大家就會認為說房地產不錯。

最重要的是,台灣房地產有個特性,就是預售,預售你可以用財務槓桿,假設你買了一千萬的房子,假設我給你20%,你才給200萬,這已經很高了,預售屋假設蓋了兩、三年當中增值了20%,那是不是增值了200萬,就是一倍的投資報酬率,你在銀行才1.36%的利率,我這樣來回兩三年就已經一倍了。這一個財務槓桿,有錢人占盡了優勢。

主持人:我請教一下邱執行長,雖然莊教授說買房子看起來投資報酬率還不錯,可是在房地產的市場上,感覺起來,大家也惜售,就算你今天為了置產買下來,第一,也不容易出手,第二,很多人也不賣,所以到最後你還是會碰到一個市場上的瓶頸,不像股票,你要買就買、要賣就賣,變現很快,房地產不是那麼容易。

現今房市小坪數當道

邱太煊:其實要分市中心與郊區這兩個市場來看,台北市目前有個很明顯的現象,市中心的小套房個案,因為屬於總價市場,很多人認為,他在大安區買一間在1000萬以內的小套房,並不care它的單價是多少,所以造成現在忠孝東路、仁愛路、信義計畫區的這些小套房,現在很多價格都飆得非常的高,甚至成交價最高紀綠到一坪160幾萬,所以現在的市場屬於一個小坪數當道的情況。

高總價的產品因為政府在8千萬以上的貸款,只能夠貸大概5成至6成,所以高總價的產品現在比較是一個熄火的情況。剛剛還有提到一個「有行無市」的狀況,譬如說青埔就是屬於這種狀況,為什麼會造成有行無市的情況?因為青浦在去年的時候,國泰要投資200億進入青埔的產業專區,當時這個消息一出來以後,整個預售的價格就只能以暴漲來形容。

我記得我朋友那時候去談了一個案子,原本建商去年11月左右給他的價格大約是25萬一坪,後來到今年的舊曆年的時候,建商跟他說現在賣一坪33萬到34萬,短短的不到半年時間一坪漲到7萬、8萬,甚至青埔靠近車站附近,都外傳有成交行情36萬到40萬一坪,所以有這個行情沒有錯,但問題是沒有買盤,造成有行無市的情況,整個買氣就凍結了。這種情況其實包括淡海新市鎮也有類似的狀況,就是因為投資客太多了,根本不是自住盤去撐的一個盤。

那既然投資客太多的話,投資客的紅單要轉讓給誰?他還是轉讓給投資客阿,那投資客要買他一定是將本求利,他一定是想說那你少賺一點,假設今天他一盤紅單一轉讓,他要賺個100萬,哪一個投資客會願意被賺這個100萬?大部分都是說不然你就賺個10幾20萬,這種情況下才會造成紅單轉讓比較熱。

主持人:剛剛所提到其實有一個很關鍵的點,就是投資客,我有很深的感覺,今天一般自住型的買主。講難聽一點是跑不過投資客的,因為所有的房子都被投資客先占據了,好的點都先被買走了,所以一般自住型的,實在是跑不過他們。

小心市場反轉

莊孟翰:這一類我覺得應該把他歸類為投機客,他買了可能是為了賺價差。買的人多、供給量少的狀況如剛剛所提,本來開價20幾萬,現在可能是40萬,那你會緊張,覺得很可惜當時沒有買,你在賣方來講,附近沒有更多的競爭者的時候,我當然把價格提升的很高,願者就來,何況後面還有一些跟著建商走的投機客在其中,所以才會轉單。

但是各位不要忘記他有兩個問題,你縱然是轉單,萬一景氣下滑的時候,大家有所爭執,那個階段可能會造成套牢;還有一個問題,就是說在這麼高的漲幅中,比鄰的土地或房屋跟著上漲的時候,可能交屋以後土地的公告現值、房屋現值會跟著提高,所以一旦房價或地價沒有跟著上去,但這個稅賦越來越高的時候,你自有的利潤、自有的成本、利息的成本都可能會造成市場的反轉,需要小心。

主持人:我們延續前面的話題,剛剛莊教授跟我們提到說「十年反轉」,過去我們都覺得說房地產每十年會有一個景氣的循環,可是這一波看起來一直都在一個高點,房價降不下來,是不是請莊教授跟我們分析一下整個大環境的趨勢?

莊孟翰:我們前面有講過說,租金與房價的比例,房價除以資金是64倍代表64年,其實國際的標準是300個月,就是25年,我們比25年高出一倍多,表示真的太高了。剛剛提到,為什麼會有十年的景氣?往前看的話,十年景氣之前其實是13年的不景氣。

我們一定要去了解這整個的過程,在這一段時間,前一段時間是降稅的,之後就是2008年的QE實施一段時間,再之後就是2010年簽訂ECFA、兩岸投資保障協議、服貿協議等等,政府一直宣傳利多,縱然政府推出奢侈稅或是實價登錄,希望把房價壓下來,但其實資金是源源不絕。

M型社會產生不公平問題

我常常形容說,兩岸關係六十幾年來,第一次這樣大幅度的改進,因此這之間就從海外的資金、陸資、港資、台商回來的資金,那種地下管道政府常常看不到,所以剛剛我們提到說存款忽然之間一直增加,增加了34兆多,到底是為什麼?我們政府應該要去注意說,海外的資金一直進來的時候,造成M型社會的兩個極端,一端是拚命去搶高單價、高總價、好地段,造成房價上漲;另一端是叫苦連天,22K都求之不得,甚至於很多人在貧窮線之下,房價猛漲,政府又沒有救濟措施,就產生出不公平的問題,我認為這是民怨會排第一最主要的一個原因。

主持人:剛剛莊教授講到了一個重點,就是說一直以來ECFA也好、服貿也好,政府一直在「做多」、強調利多,利多不是壞事,可是重點是,窮的人會變得更窮,更買不起房子,房子又一直漲。這一段我們也請邱先生為我們分析一下,從研究中心的角度是如何?

邱太煊:其實剛剛莊老師提到,市場上大家一直在問,為什麼這一波房地產可以撐這麼久?到底問題是出在哪裡?甚至我記得大概兩三年前,媒體大部分都在報導林口、三峽、淡水、新莊副都心,推案量這麼的大,如果跳進去買的話,會賠到,結果這三年來有沒有漲?答案是大漲。問題出在什麼地方?問題出在因為利率低的關係,所以很多投資客可以一次買三戶、五戶甚至十戶,我買了之後就把價格墊上去。

利率調升房地產才有下修空間

再來是說本息攤還的部分,他又可以付得起,所以這些投資客一直在撐這個盤。如果說整個房地產的拐點或是趨勢往下的話,會有哪些徵兆出現?第一個,建商一定要先出問題;第二個,投資客要出事。這種情況只有一種,就是利率往上反轉調升的時候,他的負擔太大了,可能過去一個月我負擔五、六萬,但是這個利息一上來的時候,我的負擔成本變成七萬、八萬,他手上又有十幾間的時候,這時候他的壓力來了,就會開始拋售,這個時候房地產才會有下修的一個空間。

主持人:所以我如果歸納邱執行長所說的重點,就是說看起來房地產不太容易往下走,除非利率發生變化,才能夠逼這些投資客感到壓力?

莊孟翰:現在利率不到百分之二,其實若是利率到達百分之三,等於說利息的成本還要再加一半,使得可支配所得不夠付利息,這是一個重點。投資報酬率國際上一般來說,5%是正常的,若是從5%掉到3%,這個之間就有風險,若是到達3%以內,這根本就已經是要破掉了,為什麼一直沒有出現這麼問題呢?是因為海外資金源源不絕的進來。

所以最近有沒有注意到陸資來了多少?這是一個很大的問題,現在頂好市場這個地方來講,店面交易起碼一千萬,西門町麒麟飯店那一塊土地那個老闆本來賣給一家公司,地價算起來大概492萬,但是去年萬國大樓賣給富邦,還原地價1733萬,到今年的八月份中華路跟忠孝西路交岔口那塊地,賣掉以後還原地價一坪1147萬,這些到底是什麼原因造成的?就是因為很多是外來的資金跟一些基金等等,一直炒作,把地價拉上來。

主持人:沒錯,剛剛我們應該可以歸納出一個結論,現在投資客很多,外來資金也很多,對自住型的民眾產生相當的排擠作用。我們最後就請兩位專家,給我們這些自住型的民眾一些意見,到底要不要停、看、聽?

買房多做功課 停看聽有必要

莊孟翰:我認為停、看、聽真的有需要,而且要多做功課,我常常講說利用假日去看房子時,對方一定要你留電話,若是了留電話之後都沒有人再與你聯絡,就表示這還是屬於賣方市場,若還沒回到家就有人拚命與你聯絡,那就表示已經進入買方市場了,就需要注意一下。

邱太煊:現在買房是相對的高點,做功課是相對的重要,現在實價登錄的行情翻新的速度越來越快,但建議消費者還是跟仲介朋友建立好關係,有時候你會掌握到一些比較即時的情報。這時候若是要買房的話,我們當然不要去創新高,當然竟量去買實價登錄以下的行情,會比較安全。要如何能買到比較便宜的房子呢?基本上還是要多做功課、多看房子,這是不二法門。

主持人:非常謝謝今天兩位專家學者來跟我們分析整個房地產的狀況,我們今天的節目就為您進行到這裡,我們下周五晚上七點鐘還要再跟大家進一步討論到,年輕人能不能買房子?怎麼買房子?請繼續鎖定我們醒報人物現場。


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