「選擇性信用管制」是央行常用的貨幣政策工具之一，主要針對金融機構的房貸、土地融資等採取一定程度的限縮，以達到控制資金的流向與流量的目標。如央行於今（2024 ）年 6 月 14 日起實施第六波信用管制，調整「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區「第2戶購屋貸款最高成數上限為 6 成」，也就是央行的「限購令」。
筆者曾在6月17日的醒報文章「央行祭管制措施效果有限」研析政策效益，時隔二月，相關數據證明打房政策再度失靈，房價續漲，一去不回頭。
房市買氣依舊熱絡
由近期公布的數據顯示房市持續升溫，7月的六都買賣移轉棟數共達2萬6,555棟。其中，又以新北與台中市最為熱絡，兩個都會區都逼近6千棟水準；而台北市年增30.2%、新北市年增22.3%、桃園市年增29.5%、台中市年增53.8%、台南市年增26.3%、高雄市年增38.1%，房市幾乎「無處不飛花」。
「新承作房屋貸款金額」可反映民眾的購屋意願及銀行承作房貸的意願程度，若新承作金額升高，代表房市熱絡；反之則代表房市冷清。央行公布5月的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款統計，新增房貸金額首次突破千億、達1,162.3億元(台幣，下同)，6月也破千億，近期將公布7月數據。市場預期，將連續三月突破千億元大關。
房市剛性需求不減
經濟學所謂的「需求創造供給」，在很多不同的市場皆然。台灣房市熱絡不減，大部分源於剛性需求不減，加上新青安政策助攻所致。若由需求面來看，台商回流、台積電及部分大廠擴大投資設廠都會帶動剛性需求。此外，台股走向大多頭帶來的財富效果，也為對房市帶來不小助力，造成房價易漲難跌。
受惠新青安貸款上路，低利率貸款，促使房市買氣瞬間爆棚，不僅弊端重重，更意外成為助漲房價的元凶之一。根據財政部統計資料，新青安貸款政策自去年8月上路後，截至今年6月底，核貸件數從2,569件暴增到62,625件，足足成長24倍；而公股銀行的核貸金額也同時增加數千億，可見一斑。
房地產商在新青安房貸節節高升的推波助瀾下，一路熱賣，賺得荷包滿滿。據聞很多地方新建案一推出即秒殺，供不應求。上市櫃的營建股也迎來數十年的大多頭，股價紛創歷史新高價。根據統計，今年營建類股指數一度來到8月1日的714點新高，對比年初的416點，漲勢超過7成，部分個股漲幅逾倍，相當驚人。
企業擴廠效應發酵
近幾年除台積電北中南擴廠外，不少台商回流，積極購地、設廠，擴大產能效應持續發酵，也讓房地產水漲船高。台積電在台南、高雄投資設廠，除帶動南二都房市狂漲，也使台中及嘉義在傳出設廠後，房市行情趁勢而起。其他如華泰名品城也選定高鐵太保車站特區，推升當地房市價格。近日又傳高雄在地企業砸6.8億元買市區千坪工業地擴大投資，土地不漲也難。
升息是房市降溫利器
如前所述，財政部推出新青安房貸政策，讓多家大型銀行的房貸業務爆滿、瀕臨銀行法72-2條規定的三成限額。因國銀房貸業務瀕臨「滿水位」，多家公股行庫、民營銀行啟動限貸措施，將新貸款時間拉長幾個月，藉由分散撥款期程、依序撥款，達到降低整體房貸水位的目標，但此舉對房市降溫並無顯著效果。
台灣房貸利率長年持續向下，由五大行庫年底新承作房屋貸款利率變化可印證。 如2000年底為6.52%，2005年底又快速下降至2.27%。2008年全球金融海嘯過後，2010年底更降至1.74%歷史低點，2015年底回升至1.9%，2020因新冠疫情(Covid-19)又降至1.36%的歷史最低點，去年升息後回升至2.08%，目前約2.1%左右。顯然在低利率下，央行無論如何打炒房都將功虧一簣。