《財經烏瞰》央行打炒房失靈房價續漲

李沃牆 2024/08/19 12:35 點閱 2303 次
「選擇性信用管制」是央行常用的貨幣政策工具之一,主要針對金融機構的房貸、土地融資等採取一定程度的限縮,以達到控制資金的流向與流量的目標。(中央社)
「選擇性信用管制」是央行常用的貨幣政策工具之一,主要針對金融機構的房貸、土地融資等採取一定程度的限縮,以達到控制資金的流向與流量的目標。(中央社)

「選擇性信用管制」是央行常用的貨幣政策工具之一,主要針對金融機構的房貸、土地融資等採取一定程度的限縮,以達到控制資金的流向與流量的目標。如央行於今(2024 )年 6 月 14 日起實施第六波信用管制,調整「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,調降自然人特定地區「第2戶購屋貸款最高成數上限為 6 成」,也就是央行的「限購令」。

筆者曾在6月17日的醒報文章「央行祭管制措施效果有限」研析政策效益,時隔二月,相關數據證明打房政策再度失靈,房價續漲,一去不回頭。

房市買氣依舊熱絡

由近期公布的數據顯示房市持續升溫,7月的六都買賣移轉棟數共達2萬6,555棟。其中,又以新北與台中市最為熱絡,兩個都會區都逼近6千棟水準;而台北市年增30.2%、新北市年增22.3%、桃園市年增29.5%、台中市年增53.8%、台南市年增26.3%、高雄市年增38.1%,房市幾乎「無處不飛花」。

「新承作房屋貸款金額」可反映民眾的購屋意願及銀行承作房貸的意願程度,若新承作金額升高,代表房市熱絡;反之則代表房市冷清。央行公布5月的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款統計,新增房貸金額首次突破千億、達1,162.3億元(台幣,下同),6月也破千億,近期將公布7月數據。市場預期,將連續三月突破千億元大關。

房市剛性需求不減

經濟學所謂的「需求創造供給」,在很多不同的市場皆然。台灣房市熱絡不減,大部分源於剛性需求不減,加上新青安政策助攻所致。若由需求面來看,台商回流、台積電及部分大廠擴大投資設廠都會帶動剛性需求。此外,台股走向大多頭帶來的財富效果,也為對房市帶來不小助力,造成房價易漲難跌。

受惠新青安貸款上路,低利率貸款,促使房市買氣瞬間爆棚,不僅弊端重重,更意外成為助漲房價的元凶之一。根據財政部統計資料,新青安貸款政策自去年8月上路後,截至今年6月底,核貸件數從2,569件暴增到62,625件,足足成長24倍;而公股銀行的核貸金額也同時增加數千億,可見一斑。

房地產商在新青安房貸節節高升的推波助瀾下,一路熱賣,賺得荷包滿滿。據聞很多地方新建案一推出即秒殺,供不應求。上市櫃的營建股也迎來數十年的大多頭,股價紛創歷史新高價。根據統計,今年營建類股指數一度來到8月1日的714點新高,對比年初的416點,漲勢超過7成,部分個股漲幅逾倍,相當驚人。

企業擴廠效應發酵

近幾年除台積電北中南擴廠外,不少台商回流,積極購地、設廠,擴大產能效應持續發酵,也讓房地產水漲船高。台積電在台南、高雄投資設廠,除帶動南二都房市狂漲,也使台中及嘉義在傳出設廠後,房市行情趁勢而起。其他如華泰名品城也選定高鐵太保車站特區,推升當地房市價格。近日又傳高雄在地企業砸6.8億元買市區千坪工業地擴大投資,土地不漲也難。

升息是房市降溫利器

如前所述,財政部推出新青安房貸政策,讓多家大型銀行的房貸業務爆滿、瀕臨銀行法72-2條規定的三成限額。因國銀房貸業務瀕臨「滿水位」,多家公股行庫、民營銀行啟動限貸措施,將新貸款時間拉長幾個月,藉由分散撥款期程、依序撥款,達到降低整體房貸水位的目標,但此舉對房市降溫並無顯著效果。

台灣房貸利率長年持續向下,由五大行庫年底新承作房屋貸款利率變化可印證。 如2000年底為6.52%,2005年底又快速下降至2.27%。2008年全球金融海嘯過後,2010年底更降至1.74%歷史低點,2015年底回升至1.9%,2020因新冠疫情(Covid-19)又降至1.36%的歷史最低點,去年升息後回升至2.08%,目前約2.1%左右。顯然在低利率下,央行無論如何打炒房都將功虧一簣。