![美聯準會(Fed)宣布利率連七凍後,台灣央行於6月13日的理監事會雖然未再升息,但宣布調升存款率1碼(0.25%)。(中央社)](/system/assets/images/000/082/715/big/1152x768_wmky_563148175802.jpg?1718511420)
美聯準會(Fed)宣布利率連七凍後,台灣央行於6月13日的理監事會雖然未再升息,但決議加碼第六波房市管制措施,下調「特定地區」第二戶的貸款成數,六都與新竹縣市「二房」貸款成數從原先的7成降至6成,自本年6月14日起實施,另外央行也宣布調升存款率1碼(0.25%)。影響房價格素不一而足,除原物料行情及工資居高不下外、利率仍處歷史低點,又加上「新青安」政策刺激買房及股市大漲下,央行此舉恐僅宣示效果,打房實難以奏效。
窺探央行政策意涵
央行自2020年12月以來,五度調整選擇性信用管制措施,實施迄今確實有助於銀行降低不動產授信風險,目前不動產貸款之逾放比率仍維持低檔,信用品質良好。截至去(2023)年底,本國銀行放款總餘額為38兆4,667億元(台幣,下同),逾期放款金額為549.42億元,逾期放款比僅為0.14%。而此次將第二套房貸降低貸款成數到6成,換屋族則準備較多的自備款,受政策影響較大。
再者,此次央行搭配調升存款準備率,透過貨幣信用之數量管理,以強化選擇性信用管制措施成效。因為此政策可影響銀行放貸的金額,國內不少銀行放貸已臨滿水位,為降低授信風險,未來放款時必然會更挑客戶,或者放款條件上不再給太過優惠的條件,雖可降低房市炒作。然而,對於抑制房價卻無顯著效果。
新青安成炒房利器
「新青安」政策,最高8成核貸,貸款額度上限為1,000萬元、一段式機動利率目前為1.775%,二段式機動利率或混合式固定利率擇一,一經選定不得變更。寬限期5年、貸款年限長達40年期,含寬限期5年,本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。不少年輕購屋族受惠於新青安貸款的低利率,還有5年寬限期,鼓起勇氣買房,一時趨之若鶩。
根據財政部的統計數字顯示,新青安貸款政策自去年8月上路後,截至今年4月底,申請件數從2,569件暴增到414,510件,足足成長161倍。根據聯徵中心第一季房貸資料顯示,今年第一季房貸件數 5.48 萬件,年增 39%,統計各年齡層的房貸新增樣本數資料,成長最多的是 20-25 歲,房貸件數年增 51%,25-30 與 30-35 歲同樣年增 47%,新增房貸中三件就有一件是新青安。
坦然言,新青安的原意是補貼首購族進場,讓年輕人買得起房,但也燃起成屋買氣,並因此激出預售市場的比價效應,再加上預售屋付款的彈性,不但吸引自備款不足的自住買方進場,投資客把預售屋當成金融期貨操作的新樂園,引發諸多市場亂象。由於預售不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,也難有效打房。
股市大漲助漲房市
台股去年以17,930點封關,今年因AI大爆發,大型權值股漲不停,台股加權指數不斷創歷史新高,不到一年台股已漲逾4千點,市值也一舉衝破70兆元大關。股市漲時,獲益會超過房市。但股市老手知所進退,會在股市相對高點逐步抽離資金,轉進穩定保守的資產,房地產必然是一個優先投資選項。
綜合言之,台灣目前超額儲蓄不斷創新高、閒錢淹腳目,股市不斷上漲,確實讓央行信用管制的邊際效益降低。尤有進者,聯準會最快年底前會降息,正式進入降息循環,屆時台灣央行勢必跟著降息,那房市在貸款利率調降下,很難不漲。過去央行五度調整選擇性信用管制措施雖降低銀行授信風險,卻未能抑制房價,這次也難改變上漲態勢。