房地產市場因具龐大的產業鏈特性，一旦發生大波動，往往危及整體金融穩定。央行於9月19日召開第三季理監事會議後，宣布利率維持不變，但調升新台幣活期性及定期性存款準備率各一碼，同時無預警地祭出第七波信用管制。央行的決策反映了對房市過熱的擔憂，特別是對不動產貸款快速增長的預警。
央行打炒房有必要
這次央行的信用管制措施相較過去嚴格，不僅將第二戶貸款成數由六成下調至五成，並擴大實施地區至全國；至於公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅、第三戶以上，以及餘屋貸款的貸款成數，均由四成降為三成。顯示央行致力於打擊非首購及非自住的投機炒房行為，並強化對建商藉由餘屋貸款進行土地套利的控制，藉此減緩不動產貸款總量的快速膨脹，實有其必要。然而，市場卻憂心地認為「金龍海嘯」來了，房市快崩盤了。
日本房市泡沫警惕
楊金龍特別提到，社會應以1990年代日本房地產泡沫破滅和2007年美國次貸風暴為殷鑑。二者皆因貨幣政策過於寬鬆、資金大量流入房市和股市，加速投機炒作，最終出現泡沫，進而導致金融危機。1985年的「廣場協議」迫使日圓大幅升值，為了因應升值帶來的經濟壓力，日本政府自1986年1月起連續五次降息，將利率從5%降至2.5%。低利率吸引了大量資金湧入股市和房市，房價和股價飛速上漲。至1990年，日本六大城市的地價指數比1985年上漲了近九成。
然而，日本政府後來意識到房市過熱問題，繼而要求房地產貸款不能超過整體貸款增長速度。隨後，金融機構的房貸增速急劇下降，至1991年，商業銀行幾乎完全停止了房地產貸款。房價從1991年第一季度後開始大幅下跌，泡沫的破滅導致日本經濟陷入了長期的停滯與衰退，被稱為「失落的十年」。
勿忘次貸危機教訓
美國在2007至2008年的次貸危機同樣是房市過熱導致金融崩潰的典型案例。由於當時的低利率政策和全球資金流入，房地產市場出現了極其寬鬆的信貸條件，次級抵押貸款迅速增長。這也讓美國的擁房比例為在1994年達到64%，而2004年更升至69.2%的歷史最高水準。由於次級貸款對購房需求大增，讓房價在1997年至2006年間上漲了124%，埋下日後重挫的種子。
但隨著聯準會自2004年開始進入新一輪升息循環，將聯邦基金利率從1%逐步提升至2006年的5.25%，房價開始下跌。許多購房者無法按時償還貸款，次級抵押貸款違約潮引發了一連串的金融機構破產，最終演變成全球性的金融海嘯，造成金融市場的崩潰與經濟危機。
避免重蹈日美覆轍
根據最新統計資料，台灣不動產貸款餘額於今年8月底達到10.6944兆元台幣，創下歷史新高，且房貸餘額已連續19個月增長，年增率超過11%。單是自去年以來的房貸餘額就增加7,075億元台幣，全體銀行不動產貸款占總放款比率高達37.5%，接近2009年10月的歷史高點的37.9%，意涵房貸信用風險及泡沫危機恐一觸即發，央行的管制舉措不是沒有道理。
日本房市泡沫和美國次貸危機足為全球房地產市殷鑑，央行提高準備率和加強不動產貸款限制，讓房市過熱現象降溫，充有必要。否則，一旦發生房市違約風暴，將危及經濟，各行各業亦難以置身事外。
因而，筆者以為，次貸風暴引爆全球金融海嘯，其影響歷歷在目，央行必會權衡輕重，讓負面衝擊降至最低。媒體無需加油添醋，以「金龍海嘯」揶揄央行總裁，政府更應維護央行獨立性，不應政治干預。