台灣醒報

投機心態操作 房市終將泡沫化(20131025 醒報人物現場)

2013/10/25 14:56 點閱 3112 次

專訪淡江大學財務金融系聶建中教授
主持人:林意玲

整理:李慕義

主持人:有關於美國的債務問題以及受其影響的的熱錢效應,都蔓延到了亞洲市場,對全球、美國、甚至台灣會造成什麼樣的衝擊?

聶建中:關於這兩個問題,債務問題源於10月17日第一個1200億的短債發生,造成美國國會10月1日關門休兵。這段時間產生了健保案、財政法案、預算案、債限案等問題,這些問題都環環相扣、綁在一起,也進一步導致國會休兵之後,國債能否還給一般債權人、惠譽想調降美國信評等問題。從這個角度來分析,這些事件造成了美國國際地位與聲望的消減。

熱錢問題與從2008年11月25日所丟出的QE是有關的。QE1總共有16個月,一直持續到2010年3月,這16個月總共丟出了1.725兆的金額。丟出如此大筆金額,以美國的角度來說,是為了拯救自己的經濟情勢,也就是2008年發生的金融海嘯。9月18日,雷曼兄弟出問題了,AIG也出問題了,結果美國政府用850億去挹注AIG,放著雷曼兄弟不管,原因出在資金不足以及雷曼兄弟聲譽不佳,最終導致了全世界的大動盪。

QE遲早收手 熱錢終泡沫化

因為這些事件使得美國不得不採取強硬的貨幣政策,加印了1.725兆的鈔票。第二次的QE2是根源於歐債危機,又加印6000億,一共2.325兆。日前為了選舉以及財政懸崖又加上了QE3、QE4,增加不少金額。這四個「QE特效藥」的非傳統貨幣政策所創造的熱錢,讓全世界的資產通膨、縮水,是一種「貨幣幻覺」的假象。雖然錢多了、股票被炒熱了,但QE遲早要收手,國際熱錢會產生很大的泡沫效應。

美國的基本利率是0到0.25,這樣的利率在全世界是嚴重不均衡的,日本在1985年9月22日簽署了廣島協議之後,因為經濟泡沫化,同樣的把利率降到0,造成長期失落,所以未來美國會把全世界帶入失落的世界。

現在許多資產泡沫問題很有可能會發生,但聰明的人並不會盲目,他知道熱錢來了,便跟著炒作一段時間,做投資、賺價差,到一定的時間他就會退場,就現在的情況,有一些人可能在蠢蠢欲動了。

問:今年諾貝爾獎經濟學得主希勒特別強調房地產的泡沫化,金融、貨幣的泡沫相對容易變現解決,但房地產的泡沫為何如此嚴重?

聶建中:我們都不可能作未卜先知,但是為什麼今年的諾貝爾經濟學獎得主會頒給希勒?因為希勒是一個非常有名的經濟學家及資產訂價專家,全世界諾貝爾經濟學獎得主,都一定是對世界有貢獻之人。

希勒這次之所以特別強調房地產,其中原因有二,第一個原因是跟其領域有關,他是資產訂價專家,會從資產角度來談問題;第二個原因是希勒一路走來看到了房地產帶動整個經濟的走勢,也回顧到他在2005年發表的期刊論文中,告訴世人當時候的房地產飆得太高。

美借貸寬鬆 引發房價飆漲

當時房地產的飆高,是起因於2000年所發生的網路泡沫化,網路泡沫化使美國降息到低點,使許多民眾因低利息而想購屋,當民眾一窩蜂想購屋時,借貸困難度便提高。此時美國實施了一個政策,讓銀行借貸寬鬆化,這些借貸者憑藉借貨幣貸寬鬆政策,大量購屋,產生了2003年到2005年的非常飆漲時期。

之後投資客被套牢的原因,是因葛林斯潘從2004年開始升息,一升息整個市場就陷入危機,希勒在當時看到了房地產飆漲的泡沫現象,也是他獲得諾貝爾獎的最主要原因。

問:回到台灣,年輕人薪水的300倍才能買到房子,在上海是100倍,比較之下讓人覺得蠻悲哀的?

聶建中:100倍或300倍是視不同薪資族群而定,300倍這數字完全沒有經過渲染,年輕人剛畢業的薪水2、3萬,不吃不喝一年充其量只能儲蓄30萬,10年儲蓄300萬,30年也只不過1000萬出頭,3000萬的房子是年輕人薪水的300倍,相當可怕。希勒說,美國最近房地產漲了12%,台灣則是漲了15%,而且一路往上沒有下跌,但我認為今年2013年房地產尚未到頂,約到2016年就會看不到漲勢,2018年會出現明顯的跌勢。

問:現在許多人認為房價雖然高,但貸款額度也很高,至少可以貸到7、8成,利率也不到2%,造成許多民眾的購屋行為,下場是最後一隻老鼠,被套牢?

台灣房市游資太多 利率太低

聶建中:當然會,貸款有所謂的成本問題,成本就是利率,當市場利率非常低的時候,成本就非常低,便鼓勵了民眾以多借貸的方式來購屋。台灣購買日本房屋的人,貸款的人非常少,都是使用現金交易,因為價格便宜。

台灣的房價為什麼還不下跌,原因就是因為游資太多以及利率太低、成本太低,投資客看到這個趨勢,寧可借錢、集資來購屋,是標準的投資心態。1985年全世界資產泡沫開始最嚴重的那時期,也就是投機心態所創造的財富心態,當用投機心態去做市場操作的時候,會導致嚴重泡沫化。

央行升息 投資客退場生泡沫

問:央行一升息,房貸就會緊縮,這些泡沫化因素是否被控制在央行手上?

聶建中:關係非常大,2010年5月是台灣在金融海嘯之後第一次準備升息,最終升了半碼,一共升了五次,但許多人覺得無關痛癢。如果未來景氣稍為有些翻轉,央行會考慮升息,現在是失衡的均衡水位,台灣的房地產一定會有人慢慢退場,泡沫化就快要產生了。

問:追根究柢,購屋者基本上都要依靠銀行?

聶建中:是的,銀行的收入最大宗便是存貸利差,利息低的時候民眾便會向銀行借貸,需求者浮現,供給者也不斷創造供給,當需求大於供給,便不斷漲價,然而當利息稍微調升時,投資人想出脫時,供給便產生了缺口,建商所蓋的大量房屋,誰來消化?

1976年時出生了43萬人,但少子化的現象,使得幾十年後,一年出生的孩子不到20萬人,無法承接舊房屋,也造成許多空屋閒置,供需大量失衡在未來將會出現。

若央行要升息也要看升息的強度,若是打空當然影響不大,市場有投資戶與自住戶兩種人,政策也分兩種,一種是零星的區隔政策,例如社會住宅、選擇性信用管制等等,這些都是局部打房,打到部分投資人,可是對自住戶影響不大。

另外一種的利息政策,若是央行升息帶動所有行庫跟著升息,放貸出去的成本變高,投資客跟自住客都會跑,是全面性的影響,因成本是全面增加,所以利息政策的敏感度非常強。

少子化現象導致供需失衡

當景氣越微弱時,敏感性會越強。應該升息多少,容易產生敏感性反應。若是升息1碼,則敏感反應還不是很強,若是央行利率超過3%,房價一定很快就下跌,但目前的問題是利率都停在2%以內,所以升息一碼的影響並不強烈。

政府實施各種政策,包括奢侈稅、實價登錄等,都不及調整利率效果明顯,利率調整到一個幅度,絕對超過其他的局部打房政策。但重點是利息不能亂升,利息不僅影響房地產,且影響所有的人民消費、產業投資。

問:假若央行升息,是否將核貸成數提高,比較有可能降低其風險與影響?

聶建中:就如同沒有資金向地下錢莊借錢,地下錢莊的成本比較高,錢越借越多,反而風險比較大。成數提高,但利息提高,成本增加,信用差的人才會願意用更高的乘數去貸款,就會產生2003年到2005年升息之後用擔保債權憑證去包裝的商品,造成美國的次貸危機。次級信用者才會願意借款,首貸者寧可出本金也不去借錢,用高利息去貸高成數的人就是次貸人士,我們還需要再產生一次次貸風暴嗎?

問:未來景氣會好轉嗎?中資來台投資是否為利多因素之一?

聶建中:房地產和景氣是互動、連動關係,在不同市場下有不同的互動,現在要看的是資金行情,景氣好且資金還在,一定會漲,景氣不好且資金還在,照樣會漲,目前就是這樣的狀況。

我過去幾年都持續認為房價一直在漲,但現在出現供需失衡的狀況,需求會越來越下滑,供給會上升,從經濟學的基本面來分析,現在開始慢慢看空了,但並非是完全空,還是有利多的消息,利多的消息若是成真,台灣的房價還會再撐一陣子。

社會氣氛吸引陸資購屋

這些利多的消息包括打造兩岸華人城,以及對大陸買房政策的友善程度,也就是台灣放寬大陸人來台購屋的友善程度,就可能產生近來許多台灣人去炒作東京房價一樣的狀況。由於大陸的基礎太大,其游資可以讓台灣房價一直撐下去。

問:中國大陸是台灣經濟震盪的重要因素,中國大陸因素又取決於政治、政策,很多人認為房價未來會漲,是因大陸人來購屋,是否真可能如此?

聶建中:對陸資的開放程度,絕對不能完全放寬,何時能放寬?若繼續等到那些對台灣有「神祕感」的大陸長輩慢慢凋零,新一代年輕人對台灣沒有了神祕感,再完全開放,他們也許就不會來購屋了。

台灣造就了人文素質與氣質社會、民主素養,大陸人來了會喜歡,雖然我們的房子可能比較老舊,可是崇拜台灣夢的人絡繹不絕,因此,若在現階段開放,大陸的游資台灣是接都接不完的。

主持人:謝謝聶老師。我們剛剛談到許多結構性跟複雜性的問題,包括政治、經濟、社會因素,產生我們對目前房地產跟全球景氣的討論。未來的事情無人能未卜先知,有很多變數會發生,今天我們的討論給大家做為參考,再見。


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