專訪淡江大學財務金融系聶建中教授
主持人：林意玲
整理：李慕義
主持人：有關於美國的債務問題以及受其影響的的熱錢效應，都蔓延到了亞洲市場，對全球、美國、甚至台灣會造成什麼樣的衝擊？
聶建中：關於這兩個問題，債務問題源於10月17日第一個1200億的短債發生，造成美國國會10月1日關門休兵。這段時間產生了健保案、財政法案、預算案、債限案等問題，這些問題都環環相扣、綁在一起，也進一步導致國會休兵之後，國債能否還給一般債權人、惠譽想調降美國信評等問題。從這個角度來分析，這些事件造成了美國國際地位與聲望的消減。
熱錢問題與從2008年11月25日所丟出的QE是有關的。QE1總共有16個月，一直持續到2010年3月，這16個月總共丟出了1.725兆的金額。丟出如此大筆金額，以美國的角度來說，是為了拯救自己的經濟情勢，也就是2008年發生的金融海嘯。9月18日，雷曼兄弟出問題了，AIG也出問題了，結果美國政府用850億去挹注AIG，放著雷曼兄弟不管，原因出在資金不足以及雷曼兄弟聲譽不佳，最終導致了全世界的大動盪。
QE遲早收手 熱錢終泡沫化
因為這些事件使得美國不得不採取強硬的貨幣政策，加印了1.725兆的鈔票。第二次的QE2是根源於歐債危機，又加印6000億，一共2.325兆。日前為了選舉以及財政懸崖又加上了QE3、QE4，增加不少金額。這四個「QE特效藥」的非傳統貨幣政策所創造的熱錢，讓全世界的資產通膨、縮水，是一種「貨幣幻覺」的假象。雖然錢多了、股票被炒熱了，但QE遲早要收手，國際熱錢會產生很大的泡沫效應。
美國的基本利率是0到0.25，這樣的利率在全世界是嚴重不均衡的，日本在1985年9月22日簽署了廣島協議之後，因為經濟泡沫化，同樣的把利率降到0，造成長期失落，所以未來美國會把全世界帶入失落的世界。
現在許多資產泡沫問題很有可能會發生，但聰明的人並不會盲目，他知道熱錢來了，便跟著炒作一段時間，做投資、賺價差，到一定的時間他就會退場，就現在的情況，有一些人可能在蠢蠢欲動了。
問：今年諾貝爾獎經濟學得主希勒特別強調房地產的泡沫化，金融、貨幣的泡沫相對容易變現解決，但房地產的泡沫為何如此嚴重？
聶建中：我們都不可能作未卜先知，但是為什麼今年的諾貝爾經濟學獎得主會頒給希勒？因為希勒是一個非常有名的經濟學家及資產訂價專家，全世界諾貝爾經濟學獎得主，都一定是對世界有貢獻之人。
希勒這次之所以特別強調房地產，其中原因有二，第一個原因是跟其領域有關，他是資產訂價專家，會從資產角度來談問題；第二個原因是希勒一路走來看到了房地產帶動整個經濟的走勢，也回顧到他在2005年發表的期刊論文中，告訴世人當時候的房地產飆得太高。
美借貸寬鬆 引發房價飆漲
當時房地產的飆高，是起因於2000年所發生的網路泡沫化，網路泡沫化使美國降息到低點，使許多民眾因低利息而想購屋，當民眾一窩蜂想購屋時，借貸困難度便提高。此時美國實施了一個政策，讓銀行借貸寬鬆化，這些借貸者憑藉借貨幣貸寬鬆政策，大量購屋，產生了2003年到2005年的非常飆漲時期。
之後投資客被套牢的原因，是因葛林斯潘從2004年開始升息，一升息整個市場就陷入危機，希勒在當時看到了房地產飆漲的泡沫現象，也是他獲得諾貝爾獎的最主要原因。
問：回到台灣，年輕人薪水的300倍才能買到房子，在上海是100倍，比較之下讓人覺得蠻悲哀的？
聶建中：100倍或300倍是視不同薪資族群而定，300倍這數字完全沒有經過渲染，年輕人剛畢業的薪水2、3萬，不吃不喝一年充其量只能儲蓄30萬，10年儲蓄300萬，30年也只不過1000萬出頭，3000萬的房子是年輕人薪水的300倍，相當可怕。希勒說，美國最近房地產漲了12％，台灣則是漲了15％，而且一路往上沒有下跌，但我認為今年2013年房地產尚未到頂，約到2016年就會看不到漲勢，2018年會出現明顯的跌勢。
問：現在許多人認為房價雖然高，但貸款額度也很高，至少可以貸到7、8成，利率也不到2％，造成許多民眾的購屋行為，下場是最後一隻老鼠，被套牢？
台灣房市游資太多 利率太低
聶建中：當然會，貸款有所謂的成本問題，成本就是利率，當市場利率非常低的時候，成本就非常低，便鼓勵了民眾以多借貸的方式來購屋。台灣購買日本房屋的人，貸款的人非常少，都是使用現金交易，因為價格便宜。
台灣的房價為什麼還不下跌，原因就是因為游資太多以及利率太低、成本太低，投資客看到這個趨勢，寧可借錢、集資來購屋，是標準的投資心態。1985年全世界資產泡沫開始最嚴重的那時期，也就是投機心態所創造的財富心態，當用投機心態去做市場操作的時候，會導致嚴重泡沫化。
央行升息 投資客退場生泡沫
問：央行一升息，房貸就會緊縮，這些泡沫化因素是否被控制在央行手上？
聶建中：關係非常大，2010年5月是台灣在金融海嘯之後第一次準備升息，最終升了半碼，一共升了五次，但許多人覺得無關痛癢。如果未來景氣稍為有些翻轉，央行會考慮升息，現在是失衡的均衡水位，台灣的房地產一定會有人慢慢退場，泡沫化就快要產生了。
問：追根究柢，購屋者基本上都要依靠銀行？
聶建中：是的，銀行的收入最大宗便是存貸利差，利息低的時候民眾便會向銀行借貸，需求者浮現，供給者也不斷創造供給，當需求大於供給，便不斷漲價，然而當利息稍微調升時，投資人想出脫時，供給便產生了缺口，建商所蓋的大量房屋，誰來消化？
1976年時出生了43萬人，但少子化的現象，使得幾十年後，一年出生的孩子不到20萬人，無法承接舊房屋，也造成許多空屋閒置，供需大量失衡在未來將會出現。
若央行要升息也要看升息的強度，若是打空當然影響不大，市場有投資戶與自住戶兩種人，政策也分兩種，一種是零星的區隔政策，例如社會住宅、選擇性信用管制等等，這些都是局部打房，打到部分投資人，可是對自住戶影響不大。
另外一種的利息政策，若是央行升息帶動所有行庫跟著升息，放貸出去的成本變高，投資客跟自住客都會跑，是全面性的影響，因成本是全面增加，所以利息政策的敏感度非常強。
少子化現象導致供需失衡
當景氣越微弱時，敏感性會越強。應該升息多少，容易產生敏感性反應。若是升息1碼，則敏感反應還不是很強，若是央行利率超過3％，房價一定很快就下跌，但目前的問題是利率都停在2％以內，所以升息一碼的影響並不強烈。
政府實施各種政策，包括奢侈稅、實價登錄等，都不及調整利率效果明顯，利率調整到一個幅度，絕對超過其他的局部打房政策。但重點是利息不能亂升，利息不僅影響房地產，且影響所有的人民消費、產業投資。
問：假若央行升息，是否將核貸成數提高，比較有可能降低其風險與影響？
聶建中：就如同沒有資金向地下錢莊借錢，地下錢莊的成本比較高，錢越借越多，反而風險比較大。成數提高，但利息提高，成本增加，信用差的人才會願意用更高的乘數去貸款，就會產生2003年到2005年升息之後用擔保債權憑證去包裝的商品，造成美國的次貸危機。次級信用者才會願意借款，首貸者寧可出本金也不去借錢，用高利息去貸高成數的人就是次貸人士，我們還需要再產生一次次貸風暴嗎？
問：未來景氣會好轉嗎？中資來台投資是否為利多因素之一？
聶建中：房地產和景氣是互動、連動關係，在不同市場下有不同的互動，現在要看的是資金行情，景氣好且資金還在，一定會漲，景氣不好且資金還在，照樣會漲，目前就是這樣的狀況。
我過去幾年都持續認為房價一直在漲，但現在出現供需失衡的狀況，需求會越來越下滑，供給會上升，從經濟學的基本面來分析，現在開始慢慢看空了，但並非是完全空，還是有利多的消息，利多的消息若是成真，台灣的房價還會再撐一陣子。
社會氣氛吸引陸資購屋
這些利多的消息包括打造兩岸華人城，以及對大陸買房政策的友善程度，也就是台灣放寬大陸人來台購屋的友善程度，就可能產生近來許多台灣人去炒作東京房價一樣的狀況。由於大陸的基礎太大，其游資可以讓台灣房價一直撐下去。
問：中國大陸是台灣經濟震盪的重要因素，中國大陸因素又取決於政治、政策，很多人認為房價未來會漲，是因大陸人來購屋，是否真可能如此？
聶建中：對陸資的開放程度，絕對不能完全放寬，何時能放寬？若繼續等到那些對台灣有「神祕感」的大陸長輩慢慢凋零，新一代年輕人對台灣沒有了神祕感，再完全開放，他們也許就不會來購屋了。
台灣造就了人文素質與氣質社會、民主素養，大陸人來了會喜歡，雖然我們的房子可能比較老舊，可是崇拜台灣夢的人絡繹不絕，因此，若在現階段開放，大陸的游資台灣是接都接不完的。
主持人：謝謝聶老師。我們剛剛談到許多結構性跟複雜性的問題，包括政治、經濟、社會因素，產生我們對目前房地產跟全球景氣的討論。未來的事情無人能未卜先知，有很多變數會發生，今天我們的討論給大家做為參考，再見。