〈財經鳥瞰〉房價為何愈打愈高?

李沃牆 2023/09/19 12:19 點閱 3956 次
如果你也認為台灣房價會「跟跌」,那恐怕要大失所望了。(中央社)
如果你也認為台灣房價會「跟跌」,那恐怕要大失所望了。(中央社)

房價高不可攀,讓年輕人望屋興嘆,成家立業成為奢望,最後無奈躺平。而政府一方面呼應民意,一方面兼顧選票,必然要登高一呼。君不見,近年來打房一波接一波,先後有「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」。尤其,今(2023)年1月10日三讀修正通過《平均地權條例》部分條文修正草案,新法於7月1日實施。

接著,央行於6月理監事會祭出第五波房市選擇性信用管制,針對特定地區(六都加上新竹縣市)第二戶貸款上限為7成,即市場所謂的「限購令」。

行政院又於7月初通過「房屋稅差別稅率2.0方案」,即「囤房稅2.0」。將從現行個別縣市歸戶改為「全國歸戶」,並將非自住房的稅率由1.5%至3.6%間,調升至2%至4.8%間。若年底完成修法,將於明年7月1日起實施,2025年5月房屋稅開徵適用。

房市呈量縮價漲

「平均地權條例修正案」被視為史上最嚴打炒房,包含限制預售屋換約轉售、嚴懲炒作行為、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度以及解約申報登錄等五大重拳齊出。不少房市專家認為,在全球通膨未解、升息循環未止、需求不振及經濟走緩下,今年房價勢將欲振乏力,如近期中國幾家大型房地產商即面臨債務違約。

但如果你也認為台灣房價會「跟跌」,那恐怕要大失所望了。根據信義房屋所編第二季房價指數,相較第一季,台灣地區漲幅為2.28%,而六都除桃園小跌0.08%外,其餘均續漲,以新竹漲5.98%最多,台南漲5.07%次之,台北則漲3.93%。若相較於去年同季,則全台年漲逾5%,六都房價無一不漲。

新竹因科學園區題材發酵,近年漲勢極為凌厲。統計顯示,新竹縣去年第四季房貸的平均房價鑑估值為1,447.5萬元(台幣,以下同),相較於4年前增加411萬元,新竹市則是增加283.3萬元。而桃園、台南與高雄地區則因台積電設廠效應,房價也在4年間,由800萬左右漲至千萬,漲幅逾25%。

政府打房愈漲愈高

如上所述,政府打房如火如荼,但房價還是持續上揚,實其來有自。

其一,利率及稅率不高,影響有限。央行雖然升息多次,各銀行的平均房貸利率也不過2%左右,根本低於房價漲幅。

再者,台灣的房屋稅跟土地稅本就不高,持有房屋成本低。即使實施「囤房稅2.0」,預估成本也不致增加太多,故未引發抛售潮。

其二,眾所周知,廠商將原物料上漲成本轉嫁給消費者,持有房地產者也可將增加的稅務成本輕鬆轉嫁,如房東可提高房租,將成本轉嫁給房客;而賣方可提高售價,將成本轉嫁給買方。結果,政府的打房政策適得其反,房價不跌反漲,令租屋族及購屋族情何以堪。

其三,建築成本包括土地成本(占房價50%~70%),建造成本(占房價25%~25%),管銷費、廣告費及利息等總計成本(占房價10%~15%),另外再加上合理利潤(占房價20%~30%)。特別在這三年疫情期間,原物料及工資大漲,又缺工缺料下,徒使建造成本居高不下,你能預期房價下調?

另也有人估計台灣空屋率約9.5%,近85萬戶,如此多的空屋應該房價會下來才是。其實是不了解,空屋多跟房價下跌是兩碼事。雖說「房子是用來住的,不是用來炒的」,但不少人卻將房屋視為金融商品,待價而估。尤有進者,資金雄厚的保險公司,將大筆資金投入房地產,也讓房價獲得支撐。看來,冀望房價要下來,應是緣木求魚。