〈土地的故事〉城市發展應走新都市主義的路

韓乾 2022/11/02 16:47 點閱 1793 次

一個城市隨著都市化人口的增加、經濟的發展會逐漸擴大,是非常正常合理的現象。但是,臺灣的都市擴張卻是由於人為的市地重劃。且因為市地重劃多在市郊實施,結果是增加了城市邊緣建地的大量供給。

由於市地重劃,常失掉大量都市周邊的農地、自然綠地,使之成為住宅區、購物中心、工商園區以及綿延不斷的公路網。進而造成公共設施與服務建設成本的增加、消耗能源、污染水資源、土地投機等負面的影響。

新都市主義模式

從事城市規劃的專家們,在1990年代便針對都市蔓延的問題實驗了幾種土地開發的型態。他們認為這種城市往郊區蔓延的趨勢,不但是影響自然生態的問題也是社會問題。因此提出緊湊型的(compact)的城市與社區設計型態,認為那是在自然生態上最能持續發展而在社會方面也最和諧的設計。這種方法稱為新都市主義(New Urbanism)。

從文獻上可以得知,香港是世界上密度最高的都市地區,也是世界最好的都市緊湊發展模式之一。也許我們會質疑,如果臺灣的城市也走緊湊發展模式,會不會使城市生活空間太擁擠了?其實不然,如果我們把建築物集中在某一個區域,便會在其他地區留下更多的空間,而不會散漫在大片的土地上。

香港實施總量管制,可建土地面積控制在大約百分之三十,都集中在港島。所以港島高樓林立,形成緊湊式的城市發展。而使北邊的新界能有23個郊野公園,約占41.5%,四個海岸公園,供居民休憩活動使用,以及一個保護區。

土地使用影響市容

臺北市的住宅區容積率平均大約200%到300%,建蔽率40%。所以會有最高占比44.93%的1~3層建築,而4~5層的占22.10%次之,推估公寓佔比只超過2成,顯示國內整體住宅透天型的比重相當高,其中又以台北市4~5層占比最高。加上最小建築基地面積約200平方公尺,使得建築物零星細碎,市容既不美觀,都市土地使用,不集約也不節約。

土地經濟學理論強調,建築物是由土地、勞力、資本所造成的。高地價造就高建築。也就是要在高地價的土地上,多投施勞力、資本,以達到最適當的投資組合。

留下開放空間的方法

以臺北市的高地價而論,早就該高樓林立,造成美麗的天際線了。臺北的101大樓,基地約三萬多平方公尺,建蔽率50%,容積率約750%,但是鹤立雞群太孤單了! 土地經濟學者提醒,只要基地夠大,建蔽率控制得當,能留下適當的開放空間,容積 (樓高)其實不必限制。

建築物從打好的地基往上蓋,每蓋一層,成本和報酬都會增加。成本會呈線性的增加,報酬的增加在到達某一高度時就會開始遞減。直到蓋到邊際成本等於邊際報酬的那一層,就是最適當的樓高,也應該是趨近於最適當的容積了。臺灣的都市規劃和發展是否應該走新都市主義的路?