一房難求? 看看租客天堂維也納(紐約時報雜誌The New York Times Magazine)

簡嘉佑 2023/05/30 14:01 點閱 3182 次

Soaring real estate markets have created a worldwide housing crisis. What can we learn from a city that has largely avoided it?
房價高漲衝擊全球,青少年一房難求,應從租客天堂學習經驗!奧地利首都維也納從1919年就訂定住宅政策,並在歷經共產主義時期後,演變出現今「社會住宅」(Gemeindebauten),高達8成的居民擁有申請資格,且能永續居住於社宅,租金平均只占維也納人稅後收入的26%。

無殼蝸牛悲歌

各國房地產因為炒房、通膨等狀況,價格在數十年來直線上升,而房價高漲的狀況,也在擁房族與無殼蝸牛之間劃出一條鴻溝。根據哈佛大學研究中心研究,2009年時,美國租房民眾的淨資產僅6270美金,是擁房族的2.5%。

同時,全球利率上升,雖然緩和房價上漲,卻推升了房貸成本,進而使房東們調漲房租,壓縮租房族的儲蓄空間。對此,德國祭出租金管制;日本東京放寬限制,建設大量房屋;紐西蘭則提高住宅法定容積率,但都衍生了不同的問題,住宅問題成為各國政府頭痛的議題。

永久居住的社宅

然而,維也納與眾不同的地方在於,該都市沒有對房地產商品化的狀況下重手,而是提供大量的Gemeindebauten,但凡年收入低於7萬歐元的家庭都有資格申請(維也納平均家庭總收入為57700歐元),且一旦搬進「社會住宅」,就永遠不會被趕走,就算變成億萬富翁也可以繼續居住。

相較於其他國家住宅政策,維也納選擇優先補貼建設,而非補貼民眾。該補助方式是針對供應端,讓社會能夠有更大量的「社會住宅」。同時,維也納也制定租金的天花板,並保障住戶不會隨意被房東趕走,加上充足的社會住房供應,因此,超過8成的維也納家庭選擇租屋,而非買房。

創造社宅投資正循環

Gemeindebau的申請資格相對低,目前平均等待時間約為兩年,等待名單上隨時都有超過1萬人在等待,但申請都會依據需求進行評估。如21歲的大學生因為與家人住在擁擠的公寓中,所以有優先入住的權利,等待時間僅一個月。

同時,為了保證有足夠的土地能夠興建社會住宅,維也納也透過重新分區與控制租金等方式,來降低民眾擁房的需求。同時,社會住宅多數是「有限利潤」,意味著承接社宅的業者,只能收取反應成本的租金,並開放投資者購買社宅業者的股份,進行投資,維持正常的運作。

劍橋大學規劃與住房教授卡迪說,此外,任何從中創造的利潤,也必須再投資於新建設的社會住宅,創造了正向的循環融資。

https://www.nytimes.com/2023/05/23/magazine/vienna-social-housing.html