Soaring real estate markets have created a worldwide housing crisis. What can we learn from a city that has largely avoided it?
房價高漲衝擊全球，青少年一房難求，應從租客天堂學習經驗！奧地利首都維也納從1919年就訂定住宅政策，並在歷經共產主義時期後，演變出現今「社會住宅」（Gemeindebauten），高達8成的居民擁有申請資格，且能永續居住於社宅，租金平均只占維也納人稅後收入的26%。
無殼蝸牛悲歌
各國房地產因為炒房、通膨等狀況，價格在數十年來直線上升，而房價高漲的狀況，也在擁房族與無殼蝸牛之間劃出一條鴻溝。根據哈佛大學研究中心研究，2009年時，美國租房民眾的淨資產僅6270美金，是擁房族的2.5%。
同時，全球利率上升，雖然緩和房價上漲，卻推升了房貸成本，進而使房東們調漲房租，壓縮租房族的儲蓄空間。對此，德國祭出租金管制；日本東京放寬限制，建設大量房屋；紐西蘭則提高住宅法定容積率，但都衍生了不同的問題，住宅問題成為各國政府頭痛的議題。
永久居住的社宅
然而，維也納與眾不同的地方在於，該都市沒有對房地產商品化的狀況下重手，而是提供大量的Gemeindebauten，但凡年收入低於7萬歐元的家庭都有資格申請（維也納平均家庭總收入為57700歐元），且一旦搬進「社會住宅」，就永遠不會被趕走，就算變成億萬富翁也可以繼續居住。
相較於其他國家住宅政策，維也納選擇優先補貼建設，而非補貼民眾。該補助方式是針對供應端，讓社會能夠有更大量的「社會住宅」。同時，維也納也制定租金的天花板，並保障住戶不會隨意被房東趕走，加上充足的社會住房供應，因此，超過8成的維也納家庭選擇租屋，而非買房。
創造社宅投資正循環
Gemeindebau的申請資格相對低，目前平均等待時間約為兩年，等待名單上隨時都有超過1萬人在等待，但申請都會依據需求進行評估。如21歲的大學生因為與家人住在擁擠的公寓中，所以有優先入住的權利，等待時間僅一個月。
同時，為了保證有足夠的土地能夠興建社會住宅，維也納也透過重新分區與控制租金等方式，來降低民眾擁房的需求。同時，社會住宅多數是「有限利潤」，意味著承接社宅的業者，只能收取反應成本的租金，並開放投資者購買社宅業者的股份，進行投資，維持正常的運作。
劍橋大學規劃與住房教授卡迪說，此外，任何從中創造的利潤，也必須再投資於新建設的社會住宅，創造了正向的循環融資。
https://www.nytimes.com/2023/05/23/magazine/vienna-social-housing.html