《房地政策探討系列4-4》建商斷頭爛尾潮 學者:應謹慎融資

簡嘉佑 2022/07/28 09:44 點閱 3430 次
住展雜誌研發長何世昌表示,營建成本飆漲,建商只要「一開工就成爛尾樓」。(網路截圖)
住展雜誌研發長何世昌表示,營建成本飆漲,建商只要「一開工就成爛尾樓」。(網路截圖)

【台灣醒報記者簡嘉佑台北報導】融資缺口、物價上漲,建商恐留爛尾樓爆彈!住展雜誌研發長何世昌受訪時表示,營建成本飆漲,建商只要「一開工就成爛尾樓」。對此,學者莊孟翰認為,預售屋應建立履約擔保機制,減少延遲交屋的糾紛;學者張金鶚也表示,爛尾樓會造成系統性金融風險,銀行在融資上應該更加謹慎,體檢建商的金融狀況;政府也應積極查處,並公布高風險建商。

一開工就爛尾

面對工料雙漲、政府打炒房政策時,手握豐厚資金的大建商紋風不動,但小建商卻漸漸支撐不住,尚未完工的建築恐成爛尾樓。莊孟翰提出數據說,2017年累積的建築執照比使用執照多出22萬張,就已經能看到超額供給的趨勢。

何世昌進一步分析說,近年建照核發量一直創新高,但推案量反而萎縮,意味著許多建築沒有實際動工。他指出,主要原因在於營建成本高漲,同時要向銀行要求增加融資,卻因為一系列的打炒房政策而碰壁,「一開工就變成爛尾樓」。所以小建商就只能繼續拖延,或看有沒有人要接這些燙手山芋?

他進一步說,就算是手頭資金充沛的大建商也會碰上找不到營造廠的問題,即使找到營造廠,成本也變得相當高昂。如在營造成本還沒大增之前,一坪營建成本約只要8到12萬就可以蓋,但現在變成18到23萬,何世昌強調「建商根本簽不下契約」,動不了手。

建立履約擔保機制

近期也有建商表示,斷頭潮已提前浮現,呼籲放寬土建融管制等特殊待遇。對此,張金鶚表示,市場在一連串打炒房措施下本來就出現會一波調整,優勝劣敗的調整是必然現象,政府不應給予特定產業過多特殊的待遇。

面對建商斷頭潮,使得延遲交屋的交易糾紛頻傳,莊孟翰則認為,預售屋買賣可以建立「履約擔保機制」。他舉例說,民眾給房仲100萬的訂金買下預售屋,但不能把錢直接給賣方,而是要存入履約專戶,一旦建商出現無法履約的狀況,就可以把訂錢退還給買方,減少未來的交易糾紛。

銀行謹慎融資

張金鶚指出,爛尾樓是不良資產,會導致社會整體資產縮水,建商無法償還銀行貸款,更會形成系統性的金融風險。他強調,建商不負責,政府不稽查,就是銀行要承擔金融風險,所以銀行應在提供融資上,更加積極防範,對申請融資的建商進行體檢,也能淘汰財務不佳的小建商,「不能總是讓劣幣驅逐良幣」。

他表示,「對大數人來說,買房一輩子只有一次的人生大事,但大家都沒有經驗,才需要政府更多的保護」。他指出,如金管會也應積極介入,徹查頂替牌照等作為,並公佈高風險建商,才能夠有效的殺雞儆猴,強調「要能做好事前防範,才能真正形成房市的軟著陸」。