〈政經微言〉公辦都更需加緊腳步!

何策 2022/07/24 14:33 點閱 1509 次

盛夏避暑去陽明山,在中山樓附近的台灣銀行的行員訓練所多麼清幽,二十年前曾住過台電公司在南投奧萬大楓林旁的美麗招待所,可見國家機構名下散布全台的龐大資產,不經意展現在這些建築。

活化資產 公辦都更

然而台銀與台電的土地雖然多如牛毛,畢竟長期都是少數人在用,但為了活化國家資產,趕上這波房地產狂飆,台銀與台電也都公辦都更了。

都更是大都會的危老住宅內的居民朝思暮想的事,落實卻沒有那麼容易,「釘子戶」的核心問題雖然經由修法改善,門檻已經變得容易,然後標的建地是否有「開發商」願意承包,又是一個挑戰。

納入公共利益考量

現實考量,就是都更的住戶通常不太在乎公共利益,只在乎私人權益的分配,但是理論上,政府給予的「都更優惠」:租稅減免、容積獎勵等,為得是要有公共利益納入,過去如果是民間危老住宅的都更案,往往私人的利益牽涉太大,很多住戶不願討論公共利益的部分。

所以民間都更要成,通常優先順序就是先辦妥舊住戶的利益分配,其他再談:都更應該是透明公開的機制,著重於重建後新的集合住宅的社區環境。

不過這些說法在民間都更而言,都是陳義過高。然而也有「解套之法」:如果讓國家機構來當「開發商」,做莊讓都更的財務運作更健全,且東家的立場代表國家的公共利益的立場,豈不是一個非常理想的狀況?

最近內政部推「公辦都更」,其中台銀與台電各有一個大型的專案,真是讓人眼睛一亮:「台銀圓山」投資金額高達43億,得標合作建商是麗寶建設;「台電嘉興街」投資標的是31億,得標者是全坤建設。

都更是經濟火車頭

其實,在經濟發展的理論,如何確保經濟成長,如何讓經濟成長的動力引擎不要熄火,一直是掌管國家大政的各國領袖的心頭大患。而都市更新屬於「火車頭工業」,可以帶動後續的經濟成長。

內政部統計到2021年底,全台灣核定的都市更新達67件,比2020年的86件,明顯減少。這67件集中在台北市、新北市與台中市,連古都台南市與港都高雄市都沒有。

雨露均霑的開發

可見都更的成功關鍵還更是需求面的配合。重建的大片建築基地要有商機,整個打掉花費驚人,開發商評估後若要看好,市值要先估好,而蓋好後要賣得掉,地段與生活機能兼顧才能搶手,而台北市的蛋黃區,去哪裡還有大片的建築用地?這時長久為國家保存土地資產的台銀與台電,就被看上了。

中山北路四段的圓山區域,六張犁捷運站的台電嘉興街舊學生宿舍,都算是精華蛋黃區域了,如此的條件,再有國家機構的形象與信用來背書,更是安穩必賺的都更案。

公辦都更的用處在於:起了「領頭羊」的角色,讓買賣雙方都有吃了定心丸的感覺,於是在我們這樣的自由經濟體系下,都更坐大了房地產市場的大餅,產生的「雨露均霑」的經濟發展的滴漏效果。