台北市為了推動都市更新，不惜給建商高達30% 的容積獎勵，卻得不到一點點開放空間回饋。我們的都市環境在哪一方面能跟世界各國的大都市相比呢？
《公有地的悲劇》（The Tragedy of the Commons） 是美國加州大學生物學教授蓋瑞哈定發表在Science 的一篇文章。它是一篇常被引用，討論公有資源的名著。公有資源是指不排他，但是使用人互相敵對的資源。
哈定的典型例子是開放性牧草地(Commons)。好比在一個村莊裡有一片公有的牧草地，任何人都可以在其上放牧他的牛隻。如果在不致於減損牧草地的再生能力情況下，這片牧草地只夠放牧一百頭牛。假定某一農家在此牧草地上多放牧一頭牛， 他便能多得放牧一頭牛的利益。可是，每一頭牛所能分享到的牧草便會減少。
踢公有地一腳
假使村莊裡的每一戶農家都多放牧一頭牛，不但每一頭牛所能分享到的牧草會不夠，而且因為眾多牛隻的踐踏，牧草的生長也會減少。最後，此一牧草地將會被破壞殆盡。
可見，合理的自利行為， 不但不能創造一隻不可見的手，讓它帶來最大多數人的最大幸福；反而會帶來一隻看不見的腳，從背後踢公有地一腳。
台灣的國有土地，恰如公有牧草地。任何人都可以標購〈租〉開發獲利。所以， 財政部每有標售，各財團都來競相投標。一旦得標，便不愁錢財不來。財政部則美其名曰「活化」。
其實，出售國有地，政府雖然可以獲得一點短期的蠅頭小利，卻喪失了國家永續發展的寶貴土地資源。再者，如果政府的財政要靠出賣國土來彌補，豈不悲哀？ 目前所見，空軍總部、中山樓、甚至松山機場，都是財團所覬覦的大片國有地。
可是，在現代保育土地資源，因應氣候變遷，改善都市環境的世界思潮下， 先進國家無不把都市的棕地(brownfields)、空地開發( 活化) 為公園綠地(greenfields)， 作戶外休閒、遊憩、景觀、環保的使用。開發活化不應該只是為了「錢」，而置國民生活環境於不顧。政府出賣〈設定地上權形同永賣〉國有地， 不但圖利財團，更使房價高漲，造成社會的不公不義。
美其名曰「活化」
當談到環境汙染時，哈定認為，汙染不但是從公有地取得利益，而且是放進去許多災難。當大樓、商場、住宅在公有地上蓋起來之後， 下水道、化學藥劑、放射性物質、毒性氣體、熱、擁擠、雜亂的市招，都會充斥在公有地上，並且還會外溢。
當我們過度崇拜自由市場經濟時，無可避免地，就要付出國民環境健康的代價。土地的利用，是不是適宜於由市場決定，是須要深思的。正如哈定所說，可能會有一隻看不見的腳，從背後踢我們一腳。
根據國際自然保育聯盟(International Union of Conservation of Nature, ICUN) 的資料，先進國家當中，都市居民人均享有的綠地面積都在20 平方公尺以上。倫敦為25.6 平方公尺， 舊金山為32.2，紐約為23， 巴黎較少但亦有11.6 平方公尺。
台灣城市缺乏綠地
台北市民所分配到的綠地面積只有5 平方公尺左右， 台中市更少，只有3.7 平方公尺。與歐美國家比較，真有天壤之別，顯示出台灣地區的都市，多麼缺乏空間綠地。我最近曾從台北101 的83 樓往下看，就只見國父紀念館附近有些綠地。新加坡是一個面積700 多平方公里( 台中市的三分之一) 的島國。它卻把島中央約五分之一的土地，劃作永久保護區，任何人都不得對它動一點歪腦筋。
紐約曼哈頓市中心的地價，應該是世界上最貴的。但是，市政當局為了增加綠地，給建築業界一項誘因。如果開發商能提供1 平方呎的廣場（plaza）土地，他便可以獲得超過一般分區使用規則所准許之外的10 平方呎商用樓地板面積。因此， 從1961 年到1972 年，紐約市在十年間，總共增加了大約8 公頃世界上最昂貴的開放空間。
令人嚮往的廣場
每到午餐時間，你會看到上千的人們，散布在廣場上、公園裡，或坐、或臥、曬著太陽、看著過路的美女，一邊吃著午餐、一邊聊些有的、沒有的八卦。試想那是多麼令人嚮往的一幅都市景觀畫面？
假使這種事情，紐約市可以做到，為什麼台灣的城市做不到？如果政府當局能夠獎勵建商億萬價值的樓地板面積，難道市民不能向他們要求一些開放空間做為回報嗎？台北市為了推動都市更新，不惜給建商高達30% 的容積獎勵，卻得不到一點點開放空間回饋。我們的都市環境在哪一方面能跟世界各國的大都市相比呢？
紐約能台灣不能？
另一個值得羨慕的，是紐約市的中央公園。中央公園也是在紐約市中心曼哈頓半島上，占地約337 公頃。這些土地是紐約市的富豪和地主，因為羨慕倫敦和巴黎所擁有的大片公園綠地，並且想給他們的家人與紐約客， 一個美好的生活空間，而督促政府建立一個可以與倫敦、巴黎匹敵，而且揚名世界的公共公園。
他們捐地、捐錢，加上紐約市也徵收土地，於是中央公園在1870 年正式誕生。直到如今，紐約市政府或任何財團，並沒有打任何主意， 想把它「活化」，改建商辦大樓與住宅。這一點，誠值得我們再三審思。