《房地政策探討系列4-1》推升房價不利換屋族 房地合一稅引質疑

簡嘉佑 2022/07/25 10:14 點閱 8017 次
房地合一稅2.0版上路滿一年,但與前1年相比,六都中僅台北市的買賣移轉棟數減幅最大,年減10.9%,其餘五都減幅有限。(網路截圖)
房地合一稅2.0版上路滿一年,但與前1年相比,六都中僅台北市的買賣移轉棟數減幅最大,年減10.9%,其餘五都減幅有限。(網路截圖)

【台灣醒報記者簡嘉佑台北報導】房地合一稅2.0效果如何?住展雜誌研發長何世昌指出,長期來看,房地合一稅1.0實施以來,整體房市交易量已有下滑,但重稅造成中古屋延後出售,房屋供給量減少,反而推升房價。學者莊孟翰也指出,目前房市已有收斂的趨向,但稅制牽動房價,加重換屋族負擔,需有更多配套措施。

學者韓乾指出,房地合一稅2.0只是加重過去的土地增值稅,無法打擊投機客,呼籲應推動不動產稅。學者張金鶚則說,房市影響因素包括通膨、融資限制等多個因素,不能因長期房屋交易量下滑,就說房地合一稅2.0效果良好,呼籲政府加速推動《平均地權條例》。

僅台北市有效果

根據六都地政局資料,房地合一稅2.0版上路滿一年,但與前1年相比,六都中僅台北市的買賣移轉棟數減幅最大,年減10.9%,其餘五都減幅有限,尤其高雄市與前年相比僅降0.1%,幾乎不受稅改影響。

對此,何世昌表示,之所以房地合一稅2.0效果不彰顯,是因為房地合一稅1.0實施多年已有一定的成果。若從尚未實施房地合一稅的2013年來看,當時房屋市場成交總量為38萬棟,至今已減少到約31萬棟,可以看到短期交易確實減少很多。所以不能說房地合一稅沒有效果,而是比較基礎不同。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也指出,「政策本來就不是立竿見影」,房地合一稅2.0不過實施一年。他補充說,加上美國聯準會升息、物料飆漲與俄烏戰爭等外部因素,導致建築成本大幅上升,再加上人口減少的長期趨勢,房市其實已經有收斂的現象。

推升中古屋市場

何世昌進一步指出,房地合一稅有抑制房市需求的效果,但同時也抑制了供給。尤其是房地合一稅2.0將短期交易的期限從2年擴增到5年,並課以重稅,所以「重稅閉鎖期」被延長的狀況,導致想出售中古屋的屋主為了避免高額的稅務,將持有時間拉長,導致近年中古屋的供給大量減少,價格反隨之漫天高漲。

他進一步說,因為中古屋市場上有供不應求的狀況,許多屋主反而敢放膽開高價,價格甚至逼近新建案。購屋族一經比較,自然就會去選購新建案,最後的結果就是大家湧入新建案,最後不僅建案數增加,屋價也隨之上升,反而失去原本想達到的打房效果。

此外,何世昌說,屋主也會考量「租稅轉移」,將稅金的沉重負擔反映在房價上,更表示「稅制難以抑制房價,南韓過去也有(類似於房地合一稅)相同作法,房價後來一樣飛漲,當時就已經有前車之鑑。」

難懲罰投機客

逢甲大學退休教授韓乾也指出,臺灣現在實施的房地合一稅2.0,只是把過去的土地增值稅,對短期套利者加重課稅而已。然而,基本上它是交易稅或資本利得稅。土地增值稅除了政府獲得稅收外,並無法懲罰到投機套利者。

政治大學地政系退休教授張金鶚則說,雖然目前房屋移交總量相較2013年,確實有減少,從各種指標來看也能看出,交易量都在下滑,現在市場下行風險愈來愈高。但影響房市的因素不僅僅是房地合一稅,包括融資狀況、通膨等,不能因長期交易量下滑,就說房市合一稅奏效。

加速平均地權條例

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也說,稅制與房價的關係相當微妙,如房地合一稅造成的負擔,其實會影響到換屋流通的狀況,所以應該要有足夠的配套措施。他舉台北先前推動囤房稅(此稅制也被視為打擊炒房族的武器之一)的狀況為例說,當時提高了住屋造價,加上路段調整率的修改,在多個因素加成下,就導致難以負擔的成本。

張金鶚認為,打炒房需要政府各部會多管齊下,才能展現成效,其中最為關鍵的是內政部《平均地權條例》修法草案,包括「限制換約轉售」、「禁止炒作行為」、「解約應申報登錄」、「管制私法人購屋」及「檢舉獎金機制」等規定,違者將處以高額罰款,應儘速完成立法實施,才能真正有效杜絕「投資炒房」現象。