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「打炒房」變「打房」?結構性問題待決(20210323財金論壇─林火燈、龔天行)

醒報編輯 2021/03/25 08:41 點閱 34901 次
若要疏導都市過多的人口,倡導民眾往蛋白區置產,政府要把交通的基礎建設做好,提供更便利的交通設施。(網路截圖)
若要疏導都市過多的人口,倡導民眾往蛋白區置產,政府要把交通的基礎建設做好,提供更便利的交通設施。(網路截圖)

主持人:林意玲(台灣醒報社長)
與談人:林火燈(前證交所總經理、福邦證券董事長)
龔天行 (前富邦金控總經理、台大管理學院兼任教授)
記錄與整理:張庭維

主持人林意玲(以下簡稱「問」):最近政府積極打炒房,推出房地合一稅,有許多民意代表也紛紛呼籲,政府應該進一步推出囤房稅,才能對飆漲的房價有實質的冷卻作用。以目前的台灣社會來講,許多人擁有很多套房產,但有更多的人是無殼蝸牛得要租房子。年輕人無不望屋興嘆,房價高到可能終其一生都買不起。

俗話說,「無恆產就無恆心。」政府也是在這樣的社會壓力之下,想盡辦法要讓房價走勢降低。但放眼望去全世界主要都市地區,不管是紐約、北京或是東京的房產價格基本上都是往上漲的,很少下跌。先請教林董事長現在房地產飆漲,台灣除了討論用什麼稅法限制之外,還有什麼樣的結構性的問題需要去面對?

投資標的太少

林火燈:其實房地產飆漲這件事情,不僅是在台灣,可以說是整個華人社會大概都有這樣的一個問題。長期以來,大家都是抱持同一個觀念「有土斯有財」,都希望能夠擁有自己的房子。而房地產飆漲的另一個原因,也與過多的游資有關。
市場上有太多閒錢,卻沒有太多的標的物能投資,就會造成股票、房產雙漲。

如果我們把房地產純粹當作一個商品的話,那它的價格由供需決定,這個我們也沒有什麼好置喙的地方,但為什麼這個問題會引起大家的高度重視呢?因為這個所涉及的其實是居住正義的問題。特別是現在M型社會愈來愈極端化,像主持人剛提到,年輕人現在要買房子非常的困難。

房價過高年輕人害怕

但有趣的變化是,在路上的賓士駕駛愈來愈年輕化,也就是年輕人有一點錢他寧可去買一部好車,可是他不一定願意存一大筆錢當頭期款去買房子,因為看到價錢就讓年輕人很猶豫,因為房子一買下去,這貸款恐怕得繳一輩子,寧願先即時享樂。

如果M型社會在惡化下去,社會中的年輕人都抱持這樣的心態,那對國家來講當然是不安定的。我個人的認為,從這種居住正義的角度去思考,應該怎麼樣才能解決這樣的問題?首先可以思考的是,其實不是都一定要住在台北市,可以往郊區去置產。

疏導人口往郊區置產

但是往郊區移動會產生兩個問題,一個是交通的時間變長、成本變高,但對經濟上本來就比較弱勢的人來講,時間變長就算了,但成本又變高,那只會讓情況更惡化。所以若要倡導大家往北市的蛋白區置產,或是住在新北,那首要的條件就是,政府要把交通的基礎建設做好,提供民眾更便利且更便宜的交通設施。

可以看現在雙北的交通幹道,外觀都看起來還不錯,但只要是上班的尖峰時間,往往都得卡在匝道好幾十分鐘,甚至半小時以上,平面道路則是有公車、客運等接駁的因素塞住,因此政府應該要從民眾生活的角度去思考,就算住得稍微遠一點,但搭車也很划得來。需要政府全盤規劃,「頭痛醫腳、腳痛醫頭。」才能解決複雜的問題。

問:沒錯,林董事長剛提到一個很重要的觀念叫做「疏導」。現在的情況就是,太多人都想住在台北市,那人口一集中,就會間接造成房價升高,如果政府能將交通建設做好,把部分人口壓力疏導到鄰近的郊區城市,空間更大,價格更便宜,生活品質也會更好。也請龔教授分享看法。

龔天行:其實一個國家的經濟好壞,跟他的房價是有關聯的,經濟好的國家房價通常都偏高。

問:所以大家不要怕房價高?

解決游資過剩問題

龔天行:對的,不要怕房價高,房地產行業興不興盛,也是經濟上很重要的一個指標。所以我認為應該改個說法,不是打房應該是要打「炒房」。應該要限制這些把房子當作投資炒作的工具的人,因此政府現在所推動的政策,方向上是正確的,就是讓投資者持有房子的成本變高,讓一些投機客用房子炒作的機率降低。

雖然目前看起來方向是正確的,但應該要有更釜底抽薪的做法,比起設囤房稅、兩稅合一法等,更有效率的做法就是讓市場過剩的游資有地方紓解,政府能否端出比房產更吸引人的投資標的?讓整個社會有更多投資的可能性,這是要去思考的方向。

問:沒錯,剛剛龔教授講到一個重點就是,如何讓資金不要只看房市?但是話又說回來,為什麼資金只看房市?是否其他投資比不上投資房市的優點,比如說持有成本很低,房子可以自助又可以出租,且投資房產的技術水平比股票易懂,這些也可能成為房市較吸引人的地方?

提升國民所得

龔天行:對,就像主持人所說的如果投資房產風險較低,易懂易操作投資,且持有時間長了通常會漲,那這麼好的投資方式,為什麼我們要去打呢?為什麼政府要跟有一些餘錢投資的民眾對著幹呢?為什麼不鼓勵呢?我認為,這是一個很有意思的問題。

房價降低了民眾真的得利嗎?我想如果以現在房價相比於我們的所得水準,相較是高的,這點是沒有問題,這個是我們需要去思考的問題,但怎麼樣讓大家能夠擁有自己的房子,與其把價格打下來,政府是不是應該要更去思考,怎麼讓所得提升?讓房價的負擔比較合理化,而不是急就章,要把房價給打下來。

台灣房屋自主率85%

以目前台灣的房屋自有率,有近85%左右,其實相對來講是蠻高的。而所謂的居住正義是指,想要住房子的人都可以住得到,不管是擁有或是租賃,那台灣房價現在很高,但台灣的租金其實是不高的。

所以從居住正義的角度來看,如果租金負擔比是合理的,那其實沒有必要去做一個政策去打房,讓僅剩15%的人也要能買房,我並不認為這樣的政策會是正確的。我不是說反對打炒房,但是在打炒房的同時,也要回過頭去思考,為何要打?畢竟你這政策一下達,或許也會打到其他有房的人。

100%貸款需政府相挺

問:沒錯,如果社會上有這麼多游資沒地方去,又希望年輕人能買得起房子,那就讓銀行給年輕人100%貸款嗎?而現在卻是降低貸款利率,不讓你貸款,只能代款50、60%左右。

如果房價很高,如果讓年輕人能100%貸款,等於不用付租金,他就是跟銀行借錢來買房子,那他的自備款可以非常低,不要讓他有很高的頭期款負擔,或者利率很低,那他與其去租房子不如自己擁有房子,不是正好跟現在所謂的房地合一稅、貨囤房稅剛好相反的政策,反而更能夠達到所謂的居住正義?

龔天行:從民眾的角度來看,第一棟房子100%貸款當然好,但從銀行方面來講,這大概是不可能的,因為這樣貸款的風險真的太高。那如果政府要推動這樣的政策不是不可以,但政府要站在銀行的背後,去補貼且幫忙負擔風險。

居住正義問題退燒?

另外,我想提一個現象就是在10幾20年前無殼蝸牛的時代,居住正義的議題炒作的比較大,二十年前會有人去露宿凱達格蘭大道,無殼蝸牛去爭取權益進行訴求,為什麼現在看不到?現在的房價所得比的差距更大,但年輕人不怎麼關心的原因在於他們的父母會把房子傳給他們、或甚至買給他們。

因為台灣已經是85%的房屋自有率,相比2、30年前的年輕人,他們的爸爸、媽媽那代不見得可以有房子能傳給他們。所以居住正義這個議題的關注度,其實是逐年在降低的,現在已經不是2、30年前以前,大家一看到房價上漲了,就會很緊張,引發整個社會的同仇敵愾,或許沒有這麼嚴重了。

問:最後請兩位給我們一、兩句結論?

改革需要長期抗戰

林火燈:我認為,真的不要純粹從房價去探討這個問題,應該去從如果說要滿足居住正義,用一個魚骨圖去分析所有的現象跟解決方案,一個一個解決,這件事情不可能只是制定囤房稅就能在短時間內解決所有房價的問題。

龔天行:台灣在過去的20年當中揚棄了所有以前國民黨三民主義的東西,但是很有趣的是,在土地的觀念上,到現在還是在講土地增值稅,還是奉行孫中山先生提倡的「平均地權、漲價歸公」的基本理念,這真的是很諷刺的一個現象。

問:很感謝兩位給予這麼多寶貴的意見,對於房價的問題絕對不是一朝一夕就能完全解決,這之中複雜的結構性問題有待政府一個個去思考規劃,就像開頭林董事長說的,或許要「頭痛醫腳、腳痛醫頭」,才能根除這,牽連多種因素的房價問題。


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