台灣醒報

青年購屋新主張(20130927 醒報人物現場)

2013/09/27 13:14 點閱 1936 次

主持人:林意玲
受訪者:邱太煊、莊孟翰
整理:李慕義、劉佳安

主持人:首先我想先請教莊教授,以房屋市場而言,政府應該提出的房屋政策是什麼?最近聽到許多年輕人薪水只有22K,真的是買不起房子,我們聽過一句話說「有恆產才有恆心」,一個大有為的政府應該幫助年輕朋友們皆能住者有其屋,否則大家就要出來革命了。

莊孟翰:現在的網路非常發達,所以年輕人的不滿直接就反映出來了,我們的年輕人很早就發出了對房價不滿的聲音,但是政府在政策方面來說,我認為有很大的一個缺失。

貧者越貧、富者越富

第一,政府明明知道房價上漲了,應該要有許多措施去防止,例如在賦稅方面要有規範。現在問題是說,很多人可以利用預售屋的財務槓桿去操作,但年輕人反而沒有機會,那至少也要給年輕人就業機會呀,但現在連22K都求之不得,變成貧者越貧、富者越富的狀況。

香港的房價也很貴,但為什麼沒有我們國內民怨這麼高?因為香港政府會預告一年要推多少量,若是買不起,到這邊等還可以勉強買房,因此房價問題沒有我們反應這麼激烈;新加坡政府推動中央公基金,民眾一進入職場就要開始儲蓄。

一般說來,儲蓄5年就可以買到國民住宅,國民住宅1坪約23萬,若買個3、40坪,了不起台幣也才1千萬左右,為什麼新加坡可以這樣做?第一個,新加坡80%的土地是國有的,私有土地只占20%,充分利用這種國有的土地有計畫地蓋國宅。因此雖然人民只有使用權,但是地上權是99年,你幾乎可以使用兩到三代,所以這樣的規畫使得大家願意買房。

雖然新加坡民間一般的市場很貴,有許多1坪4、500萬的房子,但國宅部分守住1坪23萬,這個機制我國也沒有設計出來。所以我們看到,我們的社會住宅在我們800多萬戶的房子'當中還不到1萬戶,還有我們的政府想蓋出租住宅或設會住宅,被居民一抗議,又退縮了,表示政府沒有堅守原則、沒有一個策略性的規畫。

主持人:我們請教一下邱太煊執行長,雖然您是房地產業者,但也請您為年輕人講講話,該怎麼樣解決年輕人購屋的問題?

漲價太多買不下手

邱太煊:其實我覺得現在的年輕人真的是蠻可憐的,這波房地產多頭的10年裡面,可以區分兩個區塊,一個是貧富差距,只要跟房地產沾得上邊的這一波,其實都是賺得到錢的。我舉個例子,記得2000年我剛退伍時,跟學弟合租一間永和頂溪3房的房子,租金大約1萬7、1萬8左右。

一直到2006年我買了第一間房子,開始置產以後,這個學弟還是一直在這個地方租屋,今年他搬走了,但整整在頂溪租房子租了十幾年,原因是當年我跟他講房地產還有漲的空間,但是當年他覺得房地產已經漲了好幾年了,他實在買不下手,但從2006年到如今,漲得更多,更讓他買不下手。

所以許多人的認知不斷地被改變,有人認為當年有能力時沒有購買,這時候又哪裡買得下去呢?所以現在的年輕人真的蠻可憐的。我覺得政府在青年購屋的族群上,需要有一些保障的策略。我還聽聞另一種說法,因為少子化的緣故,很多人接收父母遺留的房產,將來由於老年人口越來越多,下一代將可以繼承越來越多的房子。

但是不管如何,從中南部到台北來打拚的青年朋友,政府應該提供一個讓他們安居樂業的方式,例如說,台北市、新北市有許多的空屋沒有被釋放出來,政府是不是能透過房屋稅、地價稅減少的手段,鼓勵民眾把房子釋放出來,便宜地租給年輕朋友,最起碼可以解決基本的租屋需求。在購屋方面,政府所推出的合宜住宅,若推出來的量很大,卻碰到房地產反轉的時候,這些房屋就會變成沒有人買的空屋,反而變成政府龐大的負擔。

主持人:會不會擔心跟一般房地產業搶生意呢?

產生排擠效應

邱太煊:當然會產生排擠效應,如當初浮洲合宜住宅推出時,1坪約19萬,周邊的成交行情約有25萬,合宜住宅一推出來,大家都不買周邊的新房子,造成周邊的新建案滯銷的情況,產生排擠作用。

莊孟翰:我再補充一點,有沒有想過我們整體住宅政策在哪裡?我們政府連供需都沒有辦法去控制,我們的實際需求到底在哪裡?政府束手無策,叫老百姓怎麼辦呢?有錢人拚命買房,閒置在那邊,年輕人連租屋成本都一直在提高,這是一個社會的問題。

我認為,我們政府第一個要推出整體住宅政策,配合經濟與整體供需。我們整體市場其實是供給量大於需求量,所以剛剛講到說空屋到底剩多少,內政部有做過調查,大約還有150幾萬,利用出租或合宜住宅等等其實是夠的。

主持人:剛剛莊老師和邱執行長都有提到政府應該負起責任,但我也為政府說幾句話,第一,要取得建地是很難的,第二,建好以後大家又搶著要,第三還會遇到房地產業者的抗議,所以這有很多困難。

主持人:我們剛剛提到的話題是青年購屋問題,讓年輕人住者有其屋還真是台灣社會一大問題,現在年輕人薪水只有22K真的是買不起房子,政府好像也束手無策,剛剛莊孟翰教授也提到一個好的政府應該為民眾想到這個,那我就進一步再來講,請問莊教授,現在政府應該是要蓋新的住宅給人民住,還是要逼迫這些投資客將空屋釋出來?

閒置房屋出租

莊孟翰:兩者並進。閒置的房屋就讓它出租,但因為租稅問題,財政部不同意。若將房東稅賦減輕一些,這樣房東就會願意多釋出一些房子,第二如果你是第二戶以上,那麼加重你的地價稅跟房屋稅,讓你成本提高,這樣也可以讓房屋釋出一部分。

政府其實還是有很多住宅可以蓋,但已經錯過最好的時機,像以前捷運通車前蘆洲房價一坪20萬還嫌太貴,現在有人開出40幾萬了。我們國家還有土地,如果將交通建設串連起來之後,土地絕對是夠的,政府應該是要看大藍圖的規劃。

主持人:剛剛莊教授提到政府可以用租稅的手段、交通建設的手段,但是一定要有魄力去進行。請台灣房屋研究中心邱太煊執行長,來談一下你同不同意莊老師這樣的說法?

邱太煊:這樣分兩個部分來看,若從新建的合宜住宅的角度,我個人是覺得不適宜,只有一個理由,就是像A7區來講,其實退屋率也蠻高的,還有合宜住宅這個案子來看,政府推出的時候地點其實都比較便宜,都不是在市中心的地方,年輕人大多在市中心上班,你要他們選擇偏遠的地方坦白講比較不可能。

為什麼說不適合?很怕房地產突然一個反轉,那多出來的餘屋會是很大的問題,所以比較好的方式是像剛剛提到的租稅手段,讓屋主將多的房子釋出,或者是說政府的「蚊子館」或舊宿舍花一點金費翻修一下,不是也可以出租嗎?我覺得這有很多解決方法,重點是看政府用不用心。像以前李部長上台時就說過,竟然都知道這麼多蚊子館閒置,為什麼不透過其他方式翻修好好利用?

主持人:我們剛剛提到可以用租稅的方式或者交通的方式來解決青年住屋問題,莊老師有話要說?

莊孟翰:剛剛講到共構宅,最近政府又公布台北市南京東路五段與三民路交叉口的共構宅推出了,一坪95萬。那為什麼要賣?第一,小坪數要租給年輕人,提供一點中低住宅,其實不無小補。另一個重點就是蚊子館,講這麼久到底有哪個蚊子館有拿出來出租或改建?也沒有呀。

主持人:請教莊教授,若先撇開政府,年輕人該怎麼做才能擁有人生中第一棟房子?

莊孟翰:我認為要先觀察景氣,我們的景氣近年應該會反轉。我們常常說市區是先漲後跌,郊區是後漲先跌,所以郊區很有可能會下跌,那很簡單,政府限制貸款,譬如說林口、新莊、淡水等等,這樣的限制貸款,到交屋時,一旦發現經濟翻轉,基本上量比較大,所以事先做功課,多比較。第二個我們還是要先儲蓄,儲蓄、購物,再換屋,預售屋買不起,我們可以先從郊區、中古屋、經濟型買起比較安全。

主持人:太好了,剛剛講到幾個重點,第一個就是說儲蓄,第二個先從郊區、中古屋買起,還要重要兩個字,換屋,不要先好高騖遠想買豪宅。我想邱執行長有沒有這樣的經驗?

邱太煊:當然買房子錢最重要,我會建議青年朋友,第一套資金先跟家人借的方式,像我自己買第一套房時,我跟爸媽借了150萬,所以我買了人生中第一套房子,過程中也換了幾次屋,且越換越好。

當時買第一棟房子時我寧願買小,也要買在捷運站附近,因為我知道將來是比較抗跌的,好出手。所以在過程當中,將換來的錢再加一些錢,就能買到更好的房子,所以青年朋友在一開始時先跟家人借也是不失為一個好方法吧!

主持人:最後要告訴大家一些方法怎樣讓年輕人可以買到房子,首先不要租而是要買房子,我們請莊教授講。

莊孟翰:租金會隨著房價提高而漲價,這樣不划算,所以如果你儲蓄夠了,你看到一間好房子,足夠你負擔得起,你一個月要付2萬塊租金跟你一個月要繳2萬塊房貸,這個時候就值得去買,因為你繳租金最後得的是零,但你繳租金就有可能一棟房子出來,你買了第一戶就有可能去換屋。

買屋後再換屋

另一個重點,我們常常會想到長輩會怎麼樣幫助子女,像有些父母還有些經濟基礎,應該要善用每年有220萬額度的免贈與稅,夫妻之間則是免稅的,那父母同時給就有兩個220萬,在結婚時,又可以有兩個100萬的嫁妝,不過,我是講比較有經濟實力的,如果是中低所得可能就會比較吃力。

主持人:剛剛莊教授提到,有了第一棟房子以後再換也相對容易,而且給大家一個秘密,贈與稅在夫妻之間是免稅的,兩人在一起給就有440萬,加上嫁妝200萬,男女方家起來就不得了了。不知道執行長父母有沒有對你這樣?

邱太煊:沒有,其實我覺得租還是買的衡量點在哪?當然當你真的沒有足夠基金時,還是得用租的,但在中國人的觀點,租就是比較弱勢,你就是在幫房東養房子,一般人來講,當你成家時鳩應該要有自己的房子,那這時候才會有買屋的動作。如果早年,一個租一個買,現在兩個人的財富就大不同了。

主持人:所以剛剛提到跟爸媽借的好處,就是爸媽不會跟你要利息。那我問一個問題,假如我們幫聽眾朋友規畫,假如她現在要租房子,一個月要付1萬塊的租金,如果這個錢不要給房東而是給銀行貸款,這種情況到推回去大概他自備款要多少錢?可以買多少錢的房子?

邱太煊:若我們這樣回推,以現在利率這麼低來講,現在的房子很多都是投報率2%以下,所以你租1萬5的,你大概乘以600倍左右,就是值大概800萬或900萬。

主持人:所以我們大概自備款100萬出頭,餘款再先跟父母借,每個月付給銀行利息1萬5,就不付給房東。

邱太煊:一般來講你租一間房子1萬塊,可是當你買同等值房子時你一個月,假時你是本息攤還的話,其實是遠遠比這1萬還要多,但你可以用寬限期,前面幾年就少繳一點,但大家不要忘了,後面18年會繳得比較多,但這又有一個好處,有可能過幾年薪水就增加了,且房子也會增值,所以賣掉以後又可以換更好的房子,這樣不見得一開始就要本息攤還。

莊孟翰:還有青年優惠房貸,利率也有優惠,好像是200萬。

主持人:年輕人買房子,不要花太多錢,在1000萬以內的價格買第一棟房子,至少有兩個前提,第一你薪水會提高,第二你房子會增值,狠下心來省吃儉用,然後拿租金去付給銀行,是不是這樣?

莊孟翰:前提也是要犧牲生活品質啦,別想去旅遊,手頭要緊一點。如果你買的時間是對的,其實是對的,因為到最後你想去買時會很辛苦,前面多做功課,多儲蓄、多看房子,早點規畫,剛剛執行長也講過怎麼去換算。

主持人:我們最後一個問題請教兩位專家,有些人是很窮,利用槓桿原理,我先將房子租下,我做二房東,我租給人家一間就可以賺取一些資金,這樣怎麼樣?

邱太煊:我以前也做過這樣的事情,我整層租1萬8,有三間房間,就可以其中兩間租他人租金的高一點,這樣負擔的房租就比較低,這是當二房東的好處,現在在台北市這樣坦白講是比較不划算,原因是市中心房價貴,除非是新北市用這個方法,等於是我找了兩個人分攤我的房貸,其實初期就是要跟大家分享生活空間。

主持人:很高興今天請到這兩位專家,跟我們年輕人想怎麼規畫理財和置產的方式!


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