《經濟論衡》平均地權條例修正案 大增炒房交易成本

林建甫 2023/01/16 17:21 點閱 3175 次

《平均地權條例》部分條文修正案,1月10日正式三讀通過。平均地權是我國土地政策最高指導原則,其前身為《實施都市平均地權條例》, 1977年政府決定擴大「平均地權」實施範圍,改為不分地區全面實施,更名為《平均地權條例》。此次修法被稱為史上最重打炒房措施。

房地產成本高

過去考慮炒作房地產的成本,可以分成交易成本及持有成本。交易成本是買賣時候才會發生的成本,包括買賣時須繳納的稅:土地增值稅、契稅及印花稅。土地增值稅由賣方負擔,契稅及印花稅由買方負擔,而賣方繳納土地增值稅後,所得還要併入年度綜所稅申報。另外,還有仲介的服務費,這些交易成本基本上是一次性的。

持有成本是持有不動產期間每年需負擔的成本,就是分開的地價稅與房屋稅,外國大都是合在一起的財產稅。另外,如果是銀行貸款,需要向銀行繳納利息,這就牽涉到利率。

修法重點一次看

此次修法重點有:(一)限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

(二)重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶 (棟、筆) 數處罰100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

(三) 解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

(四)建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

(五)管制私法人購屋:增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

炒房成本大增

此次修法針對交易行為做了限制,違法將面臨巨大的處罰,增加了交易成本。這樣自然就限制了投資客與投機客,尤其法人的炒房行為。推測未來預售和成屋價差縮小。

因為預售屋換約和轉手的諸多限制,降低炒房者購買意願,自住買家也將會轉向成屋市場。所以預售屋降溫,對應成屋搶手,將會拉近彼此的價格差距。豪宅市場交易也將量縮,因為高資產者或法人誘因不再,不會再買著等漲或進行比價炒作,操作空間不再。

然而,住宅剛性需求仍在,區位條件佳者、機能成熟的區域,仍是角逐的首選。法人對於商辦這類自用、收益兩用型產品也仍將是置產重點。