〈土地的故事〉房價飆漲 問題在土地

韓乾 2022/07/05 10:38 點閱 1395 次

最近幾年,因為貨幣寬鬆政策的影響,造成通貨膨脹,房價飈漲到驚人的程度。政府有關機關祭出各種措施,希望能夠遏止漲風,然而房價依然上漲。可見這些措施並沒有觸及房價飆漲的根本原因。

所謂根本原因,除了通膨及原物料、工資漲價之外,基本上是土地問題。一個是土地投機問題,一個是土地規劃問題。平心而論,兩者都與政府施政有關。

地方政府賣地充實地方財源的作法,由來已久。也可以說是政府有意的作為。由此帶動地價上漲,也是不爭的事實。

市地重劃點石成金

各地方政府所出售的土地,大概有三個主要來源:
第一是市地重劃的實施。依照市地重劃办法,在重劃地區範圍內的土地,地主要提供45%的土地,抵付重劃費用,以及建設公共設施之用,是為「抵費地」。在市地重劃完成,公共設施建設完成後,所剩餘的土地,一方面因為地價上漲,補償地主提供土地的損失,多餘的土地便由政府標售。

由於重劃之後,成為建地,公共設施完備,地價房價自然上漲,政府所得自然可觀。最近台中市水湳地區的地價,從2019年的79.6萬/坪,到2021年已漲到接近200萬/坪。

當初制定市地重劃辦法時,規定由地主提供45%土地的辦法,不知有何根據?但是幾十年下來,幾乎都有剩餘的抵費地可供標售,顯然是多提供了。

經過幾十年累積的經驗,應該可以據此制定更恰當的標準,才可避開政府炒地的嫌疑。

農地變更為建地

第二類重劃後可標售的土地,是農地改變使用成為建地的土地。根據台中市地政局出版的《台中市市地重劃成果簡介》說明:第一、二、三、五、七、八、十、十一等重劃區,在重劃前為完全的農業區或大部分為農業區。其總面積約為1,150餘公頃。重劃之後即改成建地,價值倍增,地主高興,當然政府也高興。

第七期至第十二期重劃區,鑑於前幾期重劃後地價的上漲、釋出大量的建築用地與重劃後公共設施的完成,地價自非重劃前所能比。因此財團開始搶購土地,帶動台中市房地產的飆漲,台中市因此成了本地、外來投資客、投機客「運土成金」的城市。

七期重劃區副都市中心土地,由原本每坪4,000元的價格,最近最高賣到每坪300萬元左右。市政當局指出,當初實施市地重劃是為了促進都市發展、建設公共設施、與加強地方財源,但是卻搞成財團、相關人士獲取利益的現象。

令人不解的是,在都市重劃區內,就無法容納農地、綠地嗎?重劃之後的土地,改成建地的意義只是為了增值嗎? 在現代重視生活環境品質的時代。都市地區,保留農地,綠地,應該是有利於改善都市生活環境的。只是在「有土斯有財」的觀念下,如果農地或綠地,不能變成建地以增值,恐怕地主與市府都不樂見。

都市開發的新土地

第三類重劃後可出售的土地,是都市發展擴張所新開發的土地。從空照圖,可見台北、台中、高雄,1972、1988、2008年都市擴張的狀況。如果說都市擴張是因為需求,並說不過去。因為若以平均容積率180%,建蔽率60%,每人享有50平方公尺樓地板面積,檢討核算2026年計畫人口130萬人所需住宅區面積為3,611.11公頃。

目前主要計畫住宅區面積3,914.7373公頃,已經超過需求面積303.6273公頃,顯然都市擴張並非必要。可是擴大市區加上重劃後變成建地,價值翻倍,必然吸引投機與投資客進駐,使地價抬高,房價豈能不漲?

舊市區的更新

如今各縣市都往市郊發展,造成都市蔓延的現象。都市蔓延是世界各國大都市所共同面臨的頭痛問題。規劃學術界一直都有眾多的模式與策略提出,成功的案例亦復不少。可惜台灣學到的並不多。

曾在台灣多所大學教學的英國曼徹斯特大學的Bristow教授認為,目前台灣的都市計畫,仍然承襲著二十世紀中期的思維,而非現代二十一世紀的理念。

市地重劃的另一項重要意義,是舊市區的更新。因此,最應該配合更新實施重劃的地區,應該是老舊衰敗的市中心地區。但是因為困難重重,自然轉向較為容易的市郊發展。也使更多的土地,淪為炒作的對象。