宜緩不宜急 囤房稅尚須細緻規劃

林志怡 2021/03/21 16:26 點閱 1831 次
囤房稅實施前置工作眾多,且需中央、地方同心協力,方能達成效果。(Photo by bematchstick on flicker under CC 2.0)
囤房稅實施前置工作眾多,且需中央、地方同心協力,方能達成效果。(Photo by bematchstick on flicker under CC 2.0)

【台灣醒報記者林志怡台北報導】解決房地產飆漲,囤房稅修法行不行?多位學者及專家都肯定徵囤房稅確有打房效益,時代力量等在野黨更視其為落實居住正義的不二法門,認為透過囤房稅提高成本將能有效解決囤房問題,但目前政府擔憂的租金轉嫁及施行難度未解導致修法牛步,若要施行,需審慎調整稅基、稅率,並監督地方落實調整,避免出現各縣市不同調的情況。

囤房稅解決什麼?

統計顯示,2019年全台空屋率高達10.17%,朝野對於徵收囤房稅的呼聲四起,盼藉此促囤房者釋出低度使用住宅(空屋),清大管院榮譽教授張金鶚就極力主張徵收囤房稅,以解決日前政府公布的房地合一稅潛在的囤房問題。

由於房地合一稅修法方向包括採行全國歸戶,以及調高稅率等方向,藉此揪出在各地持有大量房產的囤房者,增加其持有成本,使其釋出空屋至房地產市場或用於租賃,張金鶚認為,不論是空屋出售或是用於租賃,都可以有效達到降低房價的目的。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也提到,若更近一步透過增加囤房的持有成本、減少買房後透過收租取得的淨收入,將更有助於阻止投機客在利多背景下大量買入房產,作為炒房之用,透過微調現有囤房稅的稅率,將可以遏止投機客炒房,並促使台灣房市既有的超額供給回歸市場、產生調整效果。

此外,時代力量立委邱顯智相信,從韓國實行囤房稅的經驗來看,囤房稅的落實將有效的抑制台灣租金飆漲的問題。

房租轉嫁風險

然而,囤房稅增加持有成本的同時,很有可能促使房東將多出的稅款轉嫁到租金上,反而再度重傷已經屬於經濟弱勢的無殼蝸牛,住展雜誌研發長何世昌指出,「以台灣房東的行事風格,不可能不把囤房稅轉嫁房客」。

至於有多少租屋族可能受到影響?日前財政部長蘇建榮表示,若囤房稅產生房租轉嫁效應,將可能有78萬戶租屋人受影響,雖日前時代力量立委王婉諭指出,「78萬」其實是全台持有4戶以上的總戶數,並質疑「不可能78萬戶全部出租」,然而目前台灣並沒有數據掌握實際租屋人數,何世昌也擔憂,受害的租屋族可能比78萬還多。

執行層面有困難

本質上歸屬於地方稅的囤房稅在執行面上也面臨的極大的挑戰,全國歸戶的概念可能遺漏了房產本身實價差異、是否為自願囤房等例外因素,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,有部分持有多房的民眾可能是因為繼承了難以售出的祖產,而房仲公會全聯會理事長張世芳則強調,目前的囤房稅想得太簡單,完全忽略了房產本身價值,「一戶在台北的房子和一戶在台南的房子,意義是完全不一樣的。」

除了囤房計算的疑慮外,全國歸戶背後的作業量龐大且繁複,因此囤房稅若要實行,前置工作浩大,需要修正的可能漏洞必須逐一商量。且囤房稅屬於地方稅,雖可由中央調高稅率及稅基,但以目前執行情況來看,絕大多數縣市都只採行了規定中的最低稅率1.5%。

若要落實囤房稅還得從地方政府做起,若僅有少部分縣市提高稅率,很有可能使囤房者集中至稅率較低的縣市,依舊繼續囤房;且地方政府資料難以統合,執行有困難度。

稅率不足、財團無感

此外,囤房稅打擊財團囤房的希望可能十分渺茫,據內政部資料統計,全國超過11萬個法人擁有住宅,合計約持有34萬戶,而目前的修法方向,囤房稅雖可增加持房成本,但對於真正資本雄厚、口袋極深的囤房者,其效果可能相當有限,張世芳指出,對於大型財團而言,房產並非主要收入來源,而囤房稅造成的支出仍不足使其釋出房產。

然而囤房稅也並非完全沒有影響財團釋出房產的可能性,何世昌說,台灣稅法制度使房地產稅屬於地方稅,現行房地產稅母法中已有級距稅率的概念,但地方普遍偏向訂定地板價(1.5%),而非天花板價,地方稅率不調整,中央也無可奈何。

地方扮演重要角色

由於地方稅的性質,使得地方政府在落實囤房稅的角色格外重要,因此何世昌認為,比起緊盯中央政府如何修法,更應監督地方政府依照實際的狀況對稅率進行調整,否則中央調高稅基,地方卻依舊使用低稅率,同樣無法達到囤房稅預期效果。

除此之外,囤房稅若要產生效果,需仰賴全台地方政府一起行動,時代力量立委王婉諭日前也以台中市為例,痛批地方在囤房稅率調整上毫無作為,導致當地房價飆漲,指出台中自從2014年房屋稅條例修訂後,大幅調降了公告限值20%,而稅率僅採地板價1.5%,張旭嵐也強調,囤房稅牽涉地方的執行情況,因此在施行上會需要更多的時間做準備。

政策修改需審慎考量

由於目前囤房稅期待以全國歸戶的方式進行,在「囤房」及其戶數的認定上有其窒礙難行之處。但也非不能解決,莊孟翰指出,可藉由稅籍資料及其他水電資訊評估房產性質,並給予民眾申訴的管道,若遭遇繼承難以售出祖產或其他狀況時可以加以反應,但仍須1至2年的時間調整資料。

囤房稅的稅基稅率同等重要,更需要地方政府積極配合,但張金鶚也提醒,稅基是「全民加稅」,反而最容易波及無辜的,只有稅率才能精準打擊。但這並不代表稅基不該做,兩者都很重要,而稅基需由中央統合地方,才能快速完成稅基制定。

因此囤房稅雖有可能達成解決囤房的效果,但由於其本身性質及背景因素過於複雜,需要從更全面的角度進行政策規劃,討論其背後利弊並進行細緻的調整,不應倉促在未統合及計畫不完全的情況下執行修法,使立意良善的政策產生反效果。



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