土地使用分區(zoning)是一種美國的土地使用規劃與管制制度。土地使用分區是把一個社區或城市的土地，劃分成較小的地區，分別規定那個地區的土地，可以許可使用的方式和建築物的強度、密度與量體。
這些管制會使不相容的土地使用免於衝突；使開發的地區獲得適當的道路、學校、公園遊憩與公用事業系統的配置；使土地開發避開洪氾、濕地和地震斷層帶等環境敏感地區。
此設計主要是希望保護城市居民的健康和安全。早期的城市，因為房屋蓋得太密集，缺少採光及空氣的流通。這樣的情況可採用法律，對房屋的高度、建築退縮線的設計加以規範。
其它管制還包括限制建築物的高度，以及廣告招牌的設置等。而且基於美學的考量，還包括土地使用型態與量體的管制。臺灣是否也是如此呢？
土地分區的起源
西元1573年，西班牙國王非利普二世公布第一個影響土地使用分區的文件，稱為「The Laws of the Indies」。它提供了解決西班牙城市廣場中心問題的方法，使地方政府看見了土地使用分區的好處，使社區更加健康、安全與美麗。
紐約市是在1916年，第一個完成綜合性土地使用分區管制立法的城市，對建築物的用途、高度、面積加以管制。紐約市的管制，是基於當時的紐約市，街道擁擠，充滿了小汽車、貨車與馬車。建築物的密度太高，採光與空氣流通都成問題。
歐基理德村案例
直到1926年，聯邦最高法院對歐基理德村訴訟案(Village of Euclid v. Ambler Realty Co.)的判例確定，才真正給土地使用分區，提供了主要的動力。這個判例建立了歐基里德分區(Euclid Zoning)制度的合憲性。歐基里德村是俄亥俄州，克里夫蘭市郊的一個小鄉村。
村裡有一個地主向土地使用分區法令挑戰，他認為他的土地財產如果用作工業使用，其價值每英畝可達10,000元，但是如果劃為住宅區，一英畝的價值就只值2,500元。所以他認為他的財產權受到傷害，覺得土地使用分區法令違反憲法保障人民財產權利的意旨，因而提起訴訟。
官司從地方法院，一直打到聯邦最高法院。後來聯邦最高法院判決定讞，認為土地使用分區法令並不違憲。認為土地使用分區管制，是一種維護公共衛生、安全、道德、福利的警察權，確定了土地使用分區的合憲性，也就是財產價值理論的基礎。
令人討厭的歧視
說得直白一點，土地使用分區最初的目的，不外乎保護住宅區，特別是美國式的獨棟私有高級住宅。當人們談到都市生活的愜意性時，他們指的是獨棟住宅區的環境品質。
也有人說：依照common law 的概念，就是管制公眾厭惡性設施法律 (public nuisance law) 的延伸。甚至有些極端保守的人，認為獨棟住宅區裡的公寓大樓，也是nuisance(令人討厭的東西)。
引申言之，有色人種在白人的眼中，也是令人討厭的東西。殖民時期華人的洗衣坊、餐廳，也是令人討厭的東西，吾人不可不知。