《財經烏瞰》大陸房市的春天還很遠

李沃牆 2024/05/15 14:00 點閱 1101 次
中國政府希望減少經濟上及財政上對房地產市場的依賴,中國房地產市場未來數年會持續疲弱,呈L型走勢等待復甦,拖累中國經濟成長。(中央社)
中國政府希望減少經濟上及財政上對房地產市場的依賴,中國房地產市場未來數年會持續疲弱,呈L型走勢等待復甦,拖累中國經濟成長。(中央社)

燕子去了,有再來的時候;楊柳枯了,有再青的時候;桃花謝了,有再開的時候。但是中國大陸(下稱大陸)房市的春天為何遲遲未到?

大陸房地產債務違約風暴不斷,繼恆大、碧桂園等大型民營房企爆雷,以及中植集團債務危機後。目前不是遭停牌交易、申請破產清算,就是進行售屋、售地、債務重組或債務展期。

然一波未平,一波又起,今年3月底,另一家大型地產商萬科發佈2023年報顯示,去年淨利潤衰退46.4%,遭信評機構穆迪將其評等降至「垃圾債」,真是屋漏偏逢連夜雨。

房市累積債務龐大

由於大陸房地產債務範圍相當廣,除了上市房企有財報可供推算外,非上市房企債務著實難評估。2021年「恆大事件」爆發後,《中國房地產報》做了一份債務報告, 包括恆大(1.97兆)(人民幣,下同)、碧桂園(1.76兆)、萬科(1.52兆)、綠地控股(1.24兆)、保利發展(9,847億)、融創中國(9,305億)、華潤置地(6,172億)、龍湖集團(5,724億)、中海地產(4,953億)、招商蛇口(4,838億)等前十大房企的債務規模總額高達10.5兆。

彭博經濟研究報告則預估大陸房地產債務違約總額可能高達13.6兆,相當於大陸GDP的11.9%。去年8月30日,大陸17餘家地產巨頭集中發布半年報,共16家虧損,合計虧損約835億元,其中不乏國營房企,甚至有些房企早已資不抵債。由房地產行業持續波動難穩,大部分公司面臨的經營環境日趨複雜嚴峻,也衝擊社會就業及經濟成長。

救市政策不一而足

由於房地產債務危機波及甚廣,若官方不出手相救,恐釀成另一場雷曼風暴。包括國家發改委、中央政治局、證監會、住健部、人行及金融監管總局全力救市。如人行於2月20日宣布將5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調1碼(0.25%)降至3.95%,創史上最大降幅且遠超市場預期。下調利率政策不僅能夠降低民眾購房成本和房企融資成本,向市場傳遞挺房市信號,理論上有助於房市持穩。

另為支持房地產「合理融資」需求,大陸官方力推房地產「白名單」的融資,國家金融監管總局於今年2月初召開專題會議,要求各商業銀行要主動對接協調機制,對推送的房地產項目名單要及時開展評審,加快授信審批,對合理融資需求做到「應滿盡滿」。實施後已多家銀行披露對「白名單」內項目的授信審批情況,將有助市場流動性。

近期也有逾50個城市表態支持住房「以舊換新」,包括:1.由房地產開發商聯合經紀機構對舊房優先推售,若一定期限內舊房售出則按流程購買新房。2.由開發商或地方國企收購舊房,售房款用於購買指定新房項目。3.對出售自有住房並購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼或稅費優惠。此外,目前除海南省外,僅剩北京、上海、廣州、深圳一線城市和天津外,共有35個城市放鬆了限購,24個城市全面取消限購。

債務未解寒冬依舊

持平而論,大陸房市近20來歷經了多輪起伏,然與過去不同的是,當前房市變化應是一個結構性的變化。因此,運用再多的救市政策,房市最多只能止穩回升,難以回到過去榮景。更何況,如此何巨大的債務絕非短期內能一舉解決。今年以來的數據顯示,無論房價指數年增率或消費者信心指數皆位處低點,商品房銷售額與銷售面積年增率、房屋新開工面積年增率也是呈現負成長,未見起色。

持平而論,大型房地產債務危機尚未解除,消費信心低迷,意謂著房地產市場不僅軟著陸的「春天」未到,供需失衡的寒冬也尚未遠離。